Jak zarabiać na nieruchomościach (i dlaczego innym się to nie opłaca?)

Gdy przygotowywałem się do oficjalnego uruchomienia MPB, odwiedziłem wiele zakamarków polskiej części blogosfery, która traktuje o finansach – aby zobaczyć, o czym piszą na co dzień najbardziej poczytni autorzy (oraz osoby aspirujące do tego grona). W miarę jak odwiedzałem kolejne blogi i pochłaniałem dziesiątki stron treści, zacząłem zauważać pewien schemat. Otóż praktycznie wszyscy eksperci (nie wiem, czy o każdym, którego blog miałem okazję przewertować mogę tak mówić, ale co tam… ) zdawali się podążać jedną, utartą ścieżką – ograniczaj wydatki, oszczędzaj, pomnażaj pieniądze na lokacie i ewentualnie inwestuj pozostałe nadwyżki w fundusze lub inne 'gotowce’.

Naprawdę, nie wiem dlaczego niemalże wszyscy zdają się namawiać swoich czytelników tylko na regularne oszczędzanie, traktując wszelkie inwestycje po macoszemu. Pytanie, jakie powinieneś sobie zadać, to dlaczego nikt (rzetelnie) nie opisuje innych rodzajów inwestycji w polskiej części Internetu?

Czy naprawdę masz tylko dwie opcje i ze swoimi pieniędzmi możesz pójść do banku bądź wybrać gotowe fundusze inwestycyjne, by tam ulokować swoje oszczędności? Nic więcej nie da się w tym kraju zrobić – i zarobić? Serio?!

Niemniej jednak, ludzie są różni – niektórzy posiadają kilka złych kredytów, mają debety na koncie, niespłacone karty kredytowe, a pieniądze zdają się uciekać im przez palce. Dla nich takie miejsca jak chociażby blog Michała Szafrańskiego (i inne, podobne mu blogi – jak np. strona Samcika) będzie świetnym miejscem do tego, by nauczyć się oszczędzania, wyrobić sobie odpowiednie nawyki oraz zacząć gromadzić nadwyżki gotówki.

Są jednak ludzie, którzy owe nadwyżki już posiadają – mają dobrze płatną pracę lub dochodowy biznes, nie posiadają większych obciążeń kredytowych (takich, których nie byliby w stanie spokojnie regularnie spłacać) i mają wyrobione pewne nawyki. Dla nich odkładanie pieniędzy do banku to de facto strata (w postaci utraconych korzyści), ale z uwagi na brak realnych alternatyw, które zostałyby im klarownie przedstawione – pozostają przy w(y)rzucaniu pieniędzy na lokaty i inwestycjach w gotowe produkty bądź pakiety.

A przecież świat inwestowania to znacznie, znacznie więcej aniżeli wybór między jednym bankiem a drugim – w końcu wraz ze zmianą logo z byka na melonik, w istocie niewiele więcej w samej ofercie się zmienia. I ten wpis – a tak naprawdę cały MPB! – ma pokazać wszystkim osobom o ustabilizowanej sytuacji finansowej możliwe alternatywy ze świata inwestycji.

Zanim jednak przejdę dalej – małe wyjaśnienie. Ogromnie szanuję i podziwiam to, czego dokonał Michał Szafrański. Jego blog jest jednym z najbardziej rozpoznawalnych w Polsce, a z pewnością topowym blogiem z szeroko pojętej tematyki świata finansów. Dodatkowo, książka Finansowy Ninja jest moim zdaniem lekturą obowiązkową – dla każdego, bez wyjątku, bo pomaga okiełznać coś tak złożonego jak budżet domowy w mgnieniu oka. Żaden mój artykuł, wpis czy komentarz nie powinien być odczytany jako wyraz pogardy, braku szacunku itp. dla Michała i jego wkładu w rozwój świadomości finansowej wśród rzeszy jego czytelników (do którego grona zaliczam się również i ja).

Może kiedyś będę miał okazję porozmawiać tutaj z Michałem i wziąć go nieco 'pod włos’ (chociaż kto zna Michała wie, że może być trudno to zrobić 😉 ) – zanim to jednak nastąpi pora, byś swoją edukację finansową zaczął od tego, co stanowi fundament w mojej strategii – od inwestowania w nieruchomości.

Ten artykuł da Ci podstawy teoretyczne, których przyswojenie jest niezbędne zanim jeszcze ruszysz w teren. Odpowie on również na pytanie, dlaczego innym nie opłaca się inwestować w nieruchomości, a ja uważam je za świetny biznes.

Zaczynamy!

I to nie byle jak – bo od 'flagowych’ artykułów na dwóch bardzo popularnych stronach ze świata finansów osobistych. Chcę je przytoczyć dlatego, że prezentują zupełnie odmienną teorię od mojego praktycznego doświadczenia i znajdują się w tej części polskiego Internetu, którą odwiedza pokaźna liczba osób. Na pierwszy ogień idzie Rekin Finansów i jego artykuł Dlaczego nie inwestuję w nieruchomości?.

Artykuł praktycznie z miejsca przechodzi do argumentów na 'nie’, więc zacznę od tego, co znajduje się na samym początku argumentacji i do czego autor wraca również później – a mianowicie, od średnich cen transakcyjnych. Mówienie o nich w kontekście rentowności danej inwestycji – szczególnie, jeśli bierze się pod uwagę zaledwie 10 lat, które w dodatku zahaczają o bańkę na danym rynku – jest moim zdaniem kompletnie pozbawione sensu. Średnio razem z moim psem mamy po 3 nogi – ale nijak ma się to do rzeczywistości. Średnie ceny transakcyjne odwzorowują pewien trend, jednak mogę zapewnić Cię o jednej rzeczy – żaden poważny inwestor nie kupuje nieruchomości w średnich cenach transakcyjnych. To się po prostu nie opłaca!

Rekin Finansów (czyli Szymon Ziemba)  przytacza jeszcze szereg argumentów, jednak ich przełożenie na realia rynku nieruchomości pozostawię bez komentarza – głównie z uwagi na fakt, że są one zbyt ogólne, jednostronne, a polemika z nimi niewiele dla Ciebie wniesie.

Osobiście najbardziej powinien zaciekawić Cię fragment, który traktuje o wynajmie. Możesz w nim przeczytać, że poza liczeniem na wzrost ceny nieruchomości

mieszkanie można wynajmować, (…) ale licząc czas na obsługę i biurokrację, niepłacących lokatorów, zniszczenia mienia, remonty i wymiany sprzętów, podatki, a także ostatnie zmiany legislacyjne gdzie niepłacącego lokatora nie można szybko wyrzucić z mieszkania, to zysk okazuje się mizerny, szczególnie poza Warszawą. Można jednak przyjąć, że nawet w bardzo optymistycznym wariancie pełnego obłożenia przez 10 lat, realny roczny zwrot na wynajmowanym mieszkaniu to około 3% netto.

Z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że:

• Obsługa mieszkania to tak naprawdę raz w roku wymiana części lokatorów – słowem, dwa tygodnie pracy
• Biurokracja jest uproszczona do minimum dzięki takim programom, jak absolutnie genialny System Obsługi Najmu z supportem nie z tej ziemi (dzięki Rafał!)
• Niepłacący lokatorzy to Twoja lokata na dwucyfrowy procent, a Twoje zabezpieczenia w (odpowiednio sporządzonej) umowie i tak odstraszą 99% nieuczciwych najemców
• Zniszczenia mienia są likwidowane z polis wykupionych przez najemców bądź z pobranej kaucji
• Remont mieszkania (jeśli jest on zrobiony porządnie, z wykorzystaniem odpowiednich materiałów i z myślą o najmie długoterminowym) jest robiony raz, a ewentualny serwis to wymiana części, które kosztują kilkadziesiąt do kilkuset złotych raz na kilka lat
• Podatki płaci się znikome, jeśli kupiło się odpowiednią nieruchomość i słucha się porad m.in. Wynajmistrza Grzegorza Grabowskiego
• Ochrona prawna lokatorów jest zminimalizowana przez dobrze skonstruowaną umowę najmu (i od razu sprostuję – nie, nie mówię tu o najmie okazjonalnym)

Końcówka akapitu, w której możemy przeczytać, że mizerne zyski (szczególnie poza Warszawą) będą opiewać na maksymalnie 3% netto jest iście zastanawiająca. Skąd te wyliczenia? Jakie Rekin Finansowy przyjął założenia? Cóż, tego wyjaśnienia w kolejnych akapitach zwyczajnie brak.

Można, po lekturze wspomnianego artykułu, odnieść wrażenie, że od rynku nieruchomości lepiej trzymać się z daleka – i tak zapewne postąpi większość osób, która następnie kliknie w link W co inwestuje Rekin Finansów? i przeniesie się w świat… lokat, funduszy i gotowych produktów. Brzmi znajomo?

Z przytoczonego wywodu wynika dla mnie jedno – Rekin Finansów nie zna rynku wynajmu mieszkań. W sumie nie jest to dziwne, skoro nie pisze on o swoich doświadczeniach, tylko o tym dlaczego nie inwestuje w nieruchomości. A przecież rynek wynajmu jest naprawdę bogaty w przeróżne okazje, które poprzez przeprowadzenie odpowiedniego remontu można dodatkowo zoptymalizować. Dwucyfrowa rentowność to tak naprawdę norma – i co najlepsze, obecnie największe „żniwa” zbierają inwestorzy spoza Warszawy.

Co więcej, patrzenie na rynek nieruchomości tylko poprzez pryzmat wzrostu ich cen jako wyznacznika końcowej rentowności jest podejściem niestosowanym przez żadnego inwestora, którego znam. Ewentualny wzrost cen nieruchomości w czasie jest dla inwestorów wartością dodaną do comiesięcznego przepływu pieniężnego, który dana inwestycje generuje – nigdy na odwrót!

Rozumiem, że można przyjąć pewne teoretyczne założenia do opisania danego rodzaju inwestycji – ale skreślanie całej branży najmu bez jakiegokolwiek poważnego doświadczenia w temacie jest dla mnie po prostu ignorancją.

Ty powinieneś zapamiętać jedno – jeśli odpowiednio zaplanujesz i zrealizujesz swoją inwestycję w mieszkanie pod wynajem, będziesz naprawdę zadowolony z potężnego zastrzyku comiesięcznej gotówki, którą Ci ono da, 'marnując’ zaledwie dwa tygodnie z Twojego życia w roku.

Przejdźmy dalej.

Kolejnym artykułem z rodzaju flagowych, o których chciałbym wspomnieć jest Dlaczego mieszkanie na wynajem to inwestycja wysokiego ryzyka? z Jak Oszczędzać Pieniądze Michała Szafrańskiego.

Michał opisuje w artykule swoją przygodę z nieruchomością, którą zakupił w określonym celu – wynajmie długoterminowym. Ogromnym plusem dla czytelnika jest fakt, że Michał (w odróżnieniu do Rekina) opisuje swoje doświadczenia, a nie tylko teoretyzuje.

Na tacy mamy podany konkretny przykład – 4-pokojową nieruchomość w Warszawie, którą nabył za 352 000 PLN. Licząc z kosztami okołotransakcyjnymi i remontem całość wydatków zamknęła się w kwocie 400 958,56 PLN (tak, Michał liczy wszystko co do grosza po przecinku).

Potencjał w zakresie najmu tego mieszkania to, według wyliczeń Michała, około 3 100 PLN / m-c. Biorąc pod uwagę wysokość raty kredytu (2 200 PLN w tamtym okresie) oraz fakt, że Michał nie założył przerzucenia całości opłat czynszowych na najemców (nie wiem, dlaczego), jego przepływ pieniężny netto z tej nieruchomości wyniósłby niecałe 600 PLN.

Michał zdecydował się koniec końców sprzedać mieszkanie, nie widząc potencjału w najmie długoterminowym – i muszę Ci powiedzieć, że postąpił on słusznie. Dlaczego? Bo parametry mieszkania, które kupił już od samego początku nie wróżyły złotych gór.

Po pierwsze, cena transakcyjna była dość wysoka w stosunku do tego, co otrzymał Michał jako klient końcowy. Nie wiem, na ile można by wspomniane mieszkanie zoptymalizować (wydzielić dodatkowe pokoje itd.), ale przyjmując, że w przedstawionych 4 pokojach mogłoby się znaleźć 5 najemców, to cena 350 000 za taką nieruchomość nie jest żadną okazją.

Licząc rentowność inwestycji (dzieląc roczne przychody z najmu przez całkowite koszty zakupu oraz remontu), uzyskujemy wynik rzędu 9,28% – wyżej pisałem, że dwucyfrowe stopy zwrotu z nieruchomości to obecnie w branży standard (w momencie, gdy powstawał artykuł Michał były one znacznie wyższe z uwagi na wzrastające od tamtego momentu ceny mieszkań), stąd końcowy rezultat powinien już na samym początku zasygnalizować problemy.

Idąc dalej, okazało się, że najemcy według założeń Michała ponosili tylko część kosztów z tytułu czynszu administracyjnego. Jest to poniekąd efekt zakupu nieodpowiedniej nieruchomości – niemniej jednak pozostały czynsz administracyjny wraz z opłatą za Internet 'zjadają’ kolejne 1,14% rentowności, czego pominąć  w kalkulacji nie sposób. Biorąc pod uwagę fakt, że koszty kredytu hipotecznego oscylowały wówczas wokół 4-6%, można było przed kupnem nieruchomości założyć, że inwestor zostałby z zyskiem netto na poziomie 2-4% (może te wyliczenia posłużyły Rekinowi do postawienia swej własnej tezy? Któż to wie…).

Taki wynik jest bardziej przechowaniem pieniędzy, aniżeli inwestycją – teoretycznie nie jest on zły. Patrząc na to z perspektywy czasu, gdzie płacąc 40 000 PLN na wstępie, po 25 latach otrzymujesz nieruchomość wartą przynajmniej 10-krotnie więcej, nie jest źle – naprawdę! W końcu resztę wartości finansują Ci najemcy, a Twoim jedynym kosztem jest czas stracony na obsługę mieszkania.

Tyle że w inwestowaniu nie chodzi o to, by nie było źle – lecz o to, by było dobrze albo wręcz znakomicie! I tutaj wynik 2-4% netto z pewnością się nie wpasowuje.

Z przykładów z własnego podwórka mogę powiedzieć, że rentowność rzędu 10-12% jest jak najbardziej realna (i to bez jakichkolwiek znajomości czy dostępu do ofert 'spod stołu’) – wystarczy włożyć nieco pracy w poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości.

OK, mała dygresja – nie chciałbym, żebyś odczytał powyższe jako 'zrobienie inwestycji pod wynajem to bułka z masłem’. Nic z tych rzeczy! Wymaga to odpowiedniej edukacji, wsparcia w postaci mentora lub kontaktu z grupą inwestorów z doświadczeniem, a także wielu, wielu godzin – szczególnie na początku przygody – spędzonych na wizytach, analizach, negocjacjach, nadzoru remontowym, rekrutacji najemców i całej rzeszy pomniejszych rzeczy, o które musisz zadbać, aby koniec końców Twój system miał ręce i nogi. Jeśli szukasz łatwego sposobu na zarobienie pieniędzy – nieruchomości nie będą dla Ciebie. Ale jeśli szukasz sposobu na zmaksymalizowanie Twojego ekstra wkładu pracy – ostateczna nagroda zdecydowanie warta jest tej ceny. Słowa te piszę z perspektywy pracy w korporacji w godzinach 8-17, tracenia 3,5 godziny na dojazdy dziennie i 'nieruchomościowych nadgodzinach’ do 21-22 od Poniedziałku do Piątku, które zaowocowały inwestycjami z ponadprzeciętnym ROI. Pierwsze kroki to była niemalże droga przez mękę (popełniliśmy z żoną szereg, jeśli nie wszystkie możliwe błędy), ale finalnie nasza determinacja i wsparcie innych inwestorów obróciły je na naszą korzyść – o czym zapewne będę pisał jeszcze w przyszłości na MPB.

Wtedy zysk netto na poziomie 7-10% jest bardzo realny, a należy przy tym pamiętać, iż jest on liczony od całości wartości inwestycji, a nie tylko wkładu własnego – przez to licząc zwrot wyłącznie z pieniędzy, które stanowiły realne wydatki (wkład własny, koszty notarialne, prowizja dla pośrednika itp.) okazuje się, że wynik niekiedy jest trzycyfrowy (co oznacza, że odzyskujesz poniesione koszty szybciej niż w ciągu jednego roku!).

Dlatego moim zdaniem Michał zwyczajnie zakupił niewłaściwą nieruchomość (jeśli chodzi o potencjał najmu) i popełnił kilka prostych błędów, których można było uniknąć. Każdemu może się to przytrafić i z pewnością nie powinien być to powód, dla którego ktokolwiek miałby skreślać najem nieruchomości ze swojej strategii inwestycyjnej.

Musisz być świadomy, że stawiam powyższe wnioski wiedząc, że Michał zarabia naprawdę potężne pieniądze ze swojego bloga, co jest efektem ogromu pracy, jaki w niego włożył w tamtym okresie. Podejrzewam, że przekalkulował on sobie w głowie potencjalne zyski roczne z mieszkania i podzielił je przez ilość godzin potrzebnych na realizację i 'utrzymanie’ tego projektu oraz porównał to do szacowanych przychodów z bloga i stawce godzinowej, którą wówczas osiągał lub miał zamiar osiągać w najbliższej przyszłości. Takie zestawienie w porównaniu z bezpieczeństwem inwestycji, które on wybiera pozwoliło mu podjąć optymalną dla niego decyzję. Będąc na jego miejscu, nie wykluczone że postąpiłbym podobnie i postawiłbym na rozwój tego, co znam i czego potencjał mogę łatwo dostrzec. Mam też nadzieję, że pokazanie Tobie innego punktu widzenia będzie stanowiło dla Ciebie największą wartość płynącą z tego artykułu – gdyż na tym zależy mi najbardziej.

Dochodząc do tego miejsca powinieneś mieć w głowie jedno pytanie – cóż mogę zrobić, by nie powielić błędów swoich poprzedników?

Jest kilka fundamentalnych, ale jakże prostych rad, które powinieneś przyswoić sobie, zanim zaczniesz myśleć o jakże pięknie brzmiącym pasywnym przepływie pieniężnym. Jak to się mówi, nie od razu Kraków zbudowano, a z pewnością pod każdą solidną budową swoje miejsce mają równie potężne fundamenty.

Pierwszym z nich jest sam zakup nieruchomości. Najważniejsze jest kierowanie się zasadą – nie będę mieszkał we własnym mieszkaniu na wynajem.

Wiem, że myśląc o kupnie mieszkania, nawet jeśli miałoby ono być przeznaczone pod wynajem, będziesz patrzeć na apartamentowce na ładnych osiedlach, może nawet strzeżonych lub z monitoringiem, zwrócisz głównie uwagę na ładne wnętrza i układ, który Tobie odpowiada. Zapytasz się o sąsiadów, najbliższe szkoły i przedszkola, a może nawet poszukasz czegoś na obrzeżach miasta, gdzie jest przecież idealna cisza i spokój.

Problem tylko w tym, że jeśli zastosujesz powyższe kryteria w kwestii szukania nieruchomości pod wynajem, niemalże ze stuprocentową gwarancją wpakujesz się w niezłe kłopoty. Dlaczego? Bo nie jesteś swoim najemcą, a dokładniej – Twoje potrzeby są zupełnie odmienne od jego potrzeb.

Osoby w wieku 25-30 lat, które pracują i mogą się samodzielnie utrzymać – a to jest najlepszy docelowy segment najemców – szukają pokoi w centrum miasta, z łatwym dojazdem w różne jego zakątki, a także myślą o łatwym dostępie do restauracji, siłowni czy punktów rozrywki wszelakiej. Pokoje dla nich powinny być na tyle przestronne, by można było w nich spokojnie zmieścić wszelkie niezbędne rzeczy, ale jednocześnie na tyle zoptymalizowane, by w danym mieszkaniu zmieścić ich jak najwięcej, przy zachowaniu odpowiedniej użyteczności części wspólnych (łazienek i kuchni).

Najlepszymi okazjami będą mieszkania, na które z początku zapewne nie zwróciłbyś w ogóle uwagi – zniszczone, zapuszczone, bez instalacji grzewczej, z elektryką do wymiany itd. Generalny remont wielu przeraża, ale musisz zdawać sobie sprawę z jednej rzeczy – mieszkanie, które pięknie wygląda w ogłoszeniu  kiedyś było okazją, ale prawdopodobnie już nią nie jest.

Drugim fundamentem jest poszukiwanie mieszkania z myślą o rentowności z wynajmu długoterminowego. Co przez to rozumiem? Celuj w mieszkania rozkładowe, z których da się 'wycisnąć’ jak najwięcej.

Nie każda zapuszczona nieruchomość będzie nadawała się do optymalizacji. Mieszkania z pokojami przechodnimi, z układem w kształcie litery 'L’ i inne podobne 'wybryki natury’ z reguły nie będą przyjazne pod kątem dalszego podziału na pokoje dla najemców.

Jeśli jednak korytarz znajduje się w centralnej części mieszkania i może stanowić swego rodzaju ciąg komunikacyjny bez zbędnego marnowania przestrzeni – jest naprawdę dobrze. Spójrz wtedy tylko na podział okien (jeśli np. w pokoju kilkunastometrowym znajdują się dwa okna i dwa grzejniki, prawdopodobnie uda się wydzielić z niego dwa pokoje zamiast jednego), umiejscowienie pionów kanalizacyjnych i kominów, a może okazać się, że trafiłeś na idealne mieszkanie.

Czasami z mieszkań 2-3 pokojowych można spokojnie wydzielić 5-6 pokoi, które będą dla najemców w zupełności wystarczające i komfortowe. Jeśli generalne remonty Cię nie przerażają, możesz nawet poszukać mieszkań powyżej 100 m2, które przerobisz na mini-akademik (taki, który ma na przykład dwa aneksy kuchenne, dwie łazienki oraz 10 lub więcej pokoi).

Pamiętaj – jeśli już znajdziesz okazyjną nieruchomość, kieruj się przy ostatecznym wyborze wyłącznie rentownością. To ona jest najlepszym wyznacznikiem tego, ile realnie pieniędzy będzie co miesiąc wpadać do Twojego portfela.

Idźmy dalej.

Kolejną kluczową kwestią jest wiedza i doświadczenie – jak jednak z nich skorzystać, skoro mówimy tutaj o tym, co należy przyswoić zanim zacznie się stawiać pierwsze kroki? Cóż, dobrze jest się uczyć na własnych błędach, ale jeszcze lepiej jest uczyć się na cudzych. W końcu, po co wymyślać koło na nowo?

Istnieje w Polsce wiele grup inwestorów, wiele jest osób, które pozycjonują się na guru inwestycji wszelakich. Nie zawsze jednak ich wiedza i 'doświadczenie’ stanowić będzie dla Ciebie wartość dodaną.

Moim celem w tym artykule nie jest przedstawienie Tobie wszystkich tych, którzy traktują o nieruchomościach – bo zwykłem nie mawiać źle o ludziach, szczególnie tych, których dokonania są… co najmniej wątpliwe.

Dlatego pozwól, że przedstawię Ci jedną wyjątkową społeczność – tak, tylko jedną. Jednak ta społeczność skupia w sobie ludzi, którzy:

• Flipują mieszkaniami
• Nabywają niemalże hurtowo mieszkania komornicze
• Inwestują w najem długoterminowy z podziałem na pokoje
• Inwestują w kawalerki na najem długoterminowy
• Inwestują w najem krótkoterminowy
• Prowadzą działalność deweloperską
• Kupują, remontują i sprzedają całe kamienice
• Inwestują w nieruchomości komercyjne
• I robią wiele, wiele więcej niż może pomieścić ten artykuł i cały Internet 😉

Dodatkowo, jest to społeczność, która regularnie spotyka się 'wśród swoich’, robiąc networking o niesamowitej wartości dodanej (kilku moich klientów poznałem właśnie na takich zjazdach) oraz wymieniając się własnymi doświadczeniami z inwestorskiego poletka. Dodaj do tego panele dyskusyjne z najlepszymi ekspertami z branży i okaże się, że zwyczajnie nie musisz nigdzie dalej szukać.

Cóż to za społeczność? Są nią absolwenci Piotra Hryniewicza i jego Praktycznego Seminarium Inwestowania w Nieruchomości. Piotr od dobrych kilku lat prowadzi szkolenia, które dają niesamowitą porcję wiedzy – jednak to nie teoria czyni jego projekt wielkim.

Wprowadzając na stronie szkolenia kod: ABSOLWENT uzyskasz na owe szkolenie zniżkę. Jest ona jednorazowa, ale będąc już absolwentem Piotra uzyskujesz dostęp do niższych cen (dla siebie jak i dla rodziny) na wszystkie szkolenia, które znajdują się w ofercie Edukacji Inwestowania.

Obszerne forum czy zamknięta grupa na Facebooku, gdzie możesz zapytać się o dosłownie każdy szczegół (np. jaką płytę grzewczą najlepiej dać do mieszkania na wynajem) i otrzymać odpowiedź w ciągu kilku-kilkunastu minut jest czymś nieocenionym w codziennym życiu.

Poza tym, możesz korzystać z doświadczenia osób, które zarządzają 100, 200 czy nawet ponad 500 najemcami – czyli osób, dla których nieruchomości stały się pełnoprawnym biznesem. Gotowe umowy, protokoły zdawczo-odbiorcze, odpowiedni regulamin, wypracowane schematy postępowania w przypadku nieuczciwych najemców – to jest pakiet 'gotowców’, które otrzymujesz w dniu dołączenia do społeczności.

Dlatego jeśli myślisz w jakikolwiek sposób o tym, by zacząć zarabiać pasywnie z nieruchomości na wynajem – koniecznie idź na szkolenie Piotra Hryniewicza, gdyż inwestycja w nie zwróci Ci się przynajmniej dziesięciokrotnie (w postaci pieniędzy zaoszczędzonych na błędach, które inni popełnili przed Tobą), a także uzyskasz dostęp do nieocenionej porcji wiedzy i doświadczenia 'Hryniowej Grupy Wsparcia’.

Nie chcę, byś na początku swojej drogi zbytnio zagłębiał się w szczegóły – bo na nie przyjdzie czas. Nie musisz teraz wiedzieć wszystkiego, być alfą i omegą inwestycji w nieruchomości, bo mając dostęp do wielu ekspertów czy mentorów z grupy Piotra możesz poprosić ich o poradę w każdej chwili.

Teraz najważniejsze jest to, byś uzyskał podstawy teoretyczne – a że szkolenia są organizowane co kilka miesięcy, w międzyczasie zacznij przeglądać ogłoszenia nieruchomości i umawiaj spotkania po to, by nabrać nieco wprawy w 'wizytacjach’ i oswoić się z widokiem mieszkań, których nigdy, przenigdy nie kupiłbyś dla siebie. Niech będą one różnej wielkości, różnego rodzaju (kamienica, wielka płyta itd.), w różnych miejscach blisko centrum.

To da Ci niezbędny dystans, zarówno do tego, co chcesz kupić jak i do tego, od kogo chcesz kupić. W biznesie nie ma miejsca na sentymenty i jeśli z danej inwestycji trzeba znegocjować 30 czy 40 tys. PLN by się ona 'spięła’, po prostu musisz to zrobić, albo jedynym wyjściem, jakie Ci pozostanie to znalezienie innej okazji.

Przećwicz również dzielenie mieszkań na pokoje (dobrze jest poprosić pośrednika, który będzie prezentował Ci ofertę o rzut mieszkania w formie papierowej)  – nie zagłębiaj się zbytnio w kwestie techniczne (jak można rozprowadzić instalacje, gdzie można podpiąć się pod piony wod-kan itp.), bo chodzi tu tylko o to, byś odwiedzając inwestycję już na miejscu potrafił ocenić jej potencjał i oszacować maksymalną cenę zakupu.

Takie doświadczenie okaże się – sam zobaczysz – niesamowicie cenne w momencie, w którym będziesz wiedział jakiego dokładnie mieszkania szukasz, bazując na tym ile posiadasz w danym momencie gotówki i/lub jaką masz zdolność kredytową.

Potem (to znaczy – po szkoleniu) przyjdzie czas na odpowiednią analizę (w materiałach dla Absolwentów znajduje się bardzo obszerna tabelka, pozwalająca analizować każdą nieruchomość niemalże co do grosza!), porównanie inwestycji i stworzenie tzw. 'warunków brzegowych’, które pozwolą Ci odpowiednio przygotować się na wszelkie możliwe scenariusze (wtedy poczujesz się niemalże jak Profesor z serialu Dom z Papieru).

Słowem, zacznij działać – a efekty tego, co zrobisz w ciągu następnych kilku tygodni mile Cię zaskoczą. Nie mówiąc o tym, gdzie możesz być za dosłownie kilka-kilkanaście miesięcy, licząc od dziś…