Jak zbudować solidny dochód pasywny? Poradnik od podstaw

Jeśli urodziłeś się po roku 90’ i słyszysz 'dochód pasywny’, zapewne Twoim oczom ukazuje się gość siedzący przed laptopem w piżamie, ze słuchawkami na uszach, blogujący lub vlogujący na dowolny temat. Jeśli jednak urodziłeś się wcześniej, istnieje duża szansa, że dochód pasywny jest dla Ciebie związany z czymś bardziej namacalnym.

I o ile nie uważam, by robienie biznesu sprzed laptopa było w jakikolwiek sposób nieodpowiednie, tak musisz zdać sobie sprawę z jednej rzeczy – od dziesiątek lat jest jedna branża, która mądrym ludziom na całym świecie przyniosła do tej pory niebotyczne pieniądze, zarazem będąc jedną z niewielu o tak minimalnym ryzyku.

Mowa tu o nieruchomościach na wynajem. W dobie Internetu i powszechnego dostępu do informacji oraz praktycznie nieograniczonych zasobów sieci bardzo łatwo jest wykreować coś z niczego – jednak zapewniam Cię, że nic tak nie zabezpieczy Ciebie i Twojej rodziny na lata, jak dobrze kupione mieszkanie, które później będziesz wynajmować.

Możesz teraz myśleć o takich mieszkaniach jako o dodatkowych pieniądzach, którymi możesz nieznacznie podreperować swój budżet lub przeznaczyć je na drobne ekstra wydatki. Jeśli do tej pory nie miałeś styczności z jakąkolwiek osobą, która posiada nieruchomości pod wynajem – Twoje cele zapewne są dość skromne. W końcu, kto by nie chciał zarabiać pasywnie dodatkowego 1 000 PLN miesięcznie?

Jednak w inwestycjach piękne jest to, że nie musisz być skromny. Naprawdę, nic nie stoi na przeszkodzie, by każda z nieruchomości, którą posiadasz dawała Ci 2 000 PLN, 3 000 PLN czy nawet więcej – tworząc coś w rodzaju regularnego strumienia pieniędzy, który w dłuższe perspektywie czasowej będzie dla Ciebie solidnym budulcem Twojego finansowego imperium.

Rozumiem jednak, że mogłeś do tej pory trafić na wiele źródeł w polskiej części blogosfery, które przekonują rzesze czytelników do tego, by oszczędzać pieniądze na lokacie, jednocześnie demonizując rynek nieruchomości. Pozwól, że przedstawię Ci dwa scenariusze – jeden, w którym mądrze wybierasz konta oszczędnościowe, korzystając z rad oszczędzających blogerów oraz drugi, w którym Twoje pieniądze są bezpiecznie pomnażane poprzez kolejne inwestycje w mieszkania. Załóżmy, że obydwie osoby startują z kapitałem 50 000 PLN.

Dwie ścieżki, dwa odmienne rezultaty

Oszczędzający Na Lokacie czyta najświeższe newsy oraz pilnuje oprocentowania super-ofert kolejnych banków. Dzięki temu, zamiast standardowych 2% udaje mu się uzyskać średnio 4% zysku netto rocznie. Dla 50 000 PLN będzie to 2 000 PLN odsetek po roku. Odkładając tak przez 30 lat, Oszczędzający Na Lokacie będzie miał nieco ponad 162 000 PLN. Wynik na pierwszy rzut oka wygląda imponująco, jednak jeśliby przyjąć, że w tym samym czasie NBP wypełniał swoją misję idealnie i co roku inflacja wynosiła 2%, siła nabywcza zgromadzonych 162 000 PLN będzie wynosić niecałe 90 000 PLN. 30 lat minęło, a majątek realnie nawet się nie podwoił.

Dopiero coroczne dokładanie do obecnej kupki 10 000 PLN rok w rok daje nieco lepszy wynik – 690 000 PLN, których siła nabywcza będzie wynosić około 380 000 PLN wg dzisiejszych cen. Oszczędzający Na Lokacie po 30 latach oszczędzania będzie mógł zakupić średniej wielkości mieszkanie za gotówkę, otrzymując z najmu kilka tysięcy złotych czynszu. Czy jest to gra warta świeczki ? Mam tu na myśli wszystkie wyrzeczenia, które trzeba przełknąć przez te wszystkie lata – czy naprawdę dałbyś radę regularnie, miesiąc w miesiąc przez 30 lat odkładać określoną kwotę na konto i na bieżąco pilnować aktualnej oferty na rynku lokat? Nawet jeśli Twoim zdaniem należysz do tego wąskiego grona osób, które byłby w stanie poświęcić się dla tego celu, powinieneś od razu zadać sobie drugie pytanie – czy warto byłoby iść tą ścieżką?

Aby uzyskać odpowiedź na ostatnie pytanie, spójrzmy na drugą osobę – Inwestującego W Nieruchomości. Wspomniane 50 000 PLN posłużyło mu do tego, by w pierwszym roku zakupić nieruchomość o wartości 370 000 PLN oraz sfinansować remont za 120 000 PLN. Rentowność najmu po remoncie wyniosła 11% w skali roku, dając Inwestującemu w pierwszym roku czysty zysk w wysokości niespełna 30 000 PLN (już po opłaceniu rat kredytowych). Do odłożonych pieniędzy z najmu Inwestujący dołożył 10 000 PLN – podobnie do Oszczędzającego. Poczekał jeszcze 4 miesiące, by kolejne  50 000 PLN wkładu wykorzystać na zakup drugiej nieruchomości. Przy identycznych parametrach, jego obecny zysk z obu mieszkań to 60 000 PLN rocznie, co pozwala mu bez jakichkolwiek dodatkowych pieniędzy zakupić trzecie mieszkanie (10 000 PLN, które Oszczędzający odłożył, Inwestujący postanowił wykorzystać na wypad z żoną do Tajlandii jako nagrodę za trud włożony w przygotowanie dwóch mieszkań po godzinach).

Czwarty rok jest o tyle ciekawy, że odłożone 90 000 PLN z najmu oraz kolejne 10 000 PLN dodane do kupki pozwala Inwestującemu zakupić dwie nieruchomości jednocześnie – dając mu portfolio pięciu mieszkań po zaledwie 4 latach inwestowania. Dodatni przepływ pieniężny w skali roku dla Inwestującego to obecnie aż 150 000 PLN. Inwestujący wykorzystał już swoją zdolność kredytową, więc dodatkowe pieniądze z mieszkań odkłada na lokacie, korzystając ze źródeł Oszczędzającego. Przez pierwsze 12 lat zakupuje i remontuje za gotówkę 4 kolejne mieszkania, by po tym czasie kupować je regularnie co drugi rok. Po 25 latach takiego działania Inwestujący ma łącznie 15 nieruchomości,  które generują mu 450 000 PLN rocznego przepływu pieniędzy (czyli 37 500 PLN miesięcznie, liczonych wg dzisiejszych cen!), zero kredytu na głowie (!) i w międzyczasie mógł sobie pozwolić na przepuszczenie 1 500 000 PLN na dowolne przyjemności – w końcu nie samymi inwestycjami człowiek żyje! Dodatkowo, jego majątek netto (czyli 15 nieruchomości, które nie są obciążone kredytem) to łącznie około 7,5 MLN PLN – wartość, która wielu przyprawiłaby o zawrót głowy.

Miesięczne zarobki Inwestującego W Nieruchomości przyćmiewają niejedną pensję dyrektorską, a w międzyczasie spełnił on wszystkie marzenia ze swojej check-listy, wiodąc spokojne i bezstresowe życie – i co najważniejsze, nie patrząc na to, czy kupuje latte w kawiarni za 7 czy 12 PLN.

Porównaj to z wiecznym odkładaniem, oszczędzaniem na takich bzdurach jak picie wody filtrowanej zamiast mineralnej czy innych oszczędnościach generowanych poprzez wybór produktów tańszych o 1,63 PLN na sztuce… Come on, tak nie buduje się dobrobytu w kapitalizmie!

Nie, filozofia oszczędzania nie jest zła, szczególnie jeśli jesteś na samym początku drogi i masz problemy by związać koniec z końcem, by odpowiednio zarządzać swoim budżetem – ale robiąc to przez całe życie nie dojdziesz do wielkiego majątku. W końcu, z pensji jesteś w stanie realnie zaoszczędzić do 20-30% jej wartości. Za to pomnażanie pieniędzy poprzez generowanie dzięki nim dodatkowego cashflowu oraz wykorzystanie tzw. dźwigni finansowej w pierwszych latach działania nie ma górnego limitu – dzięki czemu, przy odpowiedniej determinacji i podążaniu sprawdzoną ścieżką, zbudujesz majątek, którego pozazdrościłby Ci niejeden pracownik etatowy czy nawet biznesmen.

Jak takie imperium zbudować od podstaw? Dowiesz się tego poniżej.

Wszystko, co za chwilę opiszę pochodzi z mojego własnego doświadczenia jako inwestora na rynku nieruchomości. Nie jest tajemnicą, że obecnie zajmuję się tym nieco bardziej 'hurtowo’, jednak tak jak i Ty teraz, tak i ja stawiałem kiedyś pierwsze kroki.

Nie musisz podążać moim śladem i robić z nieruchomości pełnoprawnego biznesu – ja to lubię, Ty nie musisz. Po prostu, mając 28 lat na karku chciałem zwyczajnie przejąć nieco kontrolę nad tym, jak będzie wyglądała moja finansowa przyszłość. Dlatego wraz z żoną pomyśleliśmy o naszej pierwszej inwestycji, a że rozwinęło się to w 100% biznes, to już zupełnie inna historia.

Jeśli jesteś w podobnym wiek lub przynajmniej masz 20+ lat do teoretycznej emerytury, którą mami Cię Zakład Ubezpieczeń Społecznych, Twoja droga może okazać się podobna do naszej – aczkolwiek nie musisz podążać dość intensywną ścieżką, którą my obraliśmy. Możesz wszystko robić znacznie wolniej, a i tak, z uwagi na dość duży margines czasowy, dojdziesz do upragnionego celu prędzej czy później. Jeśli jednak nie znajdujesz się w tej grupie, mając powyżej 45 lat na karku, może okazać się, że będziesz musiał włożyć nieco więcej pracy, pieniędzy lub obydwu tych rzeczy naraz.

Chciałbym jednak, żebyś uświadomił sobie, że niezależnie od tego w jakiej obecnie sytuacji finansowej się znajdujesz – to od pełnej niezależności dzieli Cię tak naprawdę tylko kilka (mądrych) kroków i decyzji. Ja nie mogę ich podjąć za Ciebie, jednak mam nadzieję tym artykułem rozjaśnić Twoje wszelkie wątpliwości i nakreślić oraz zobrazować Ci ścieżkę, którą następnie będziesz podążać.

Zaparz sobie dobrą kawę czy herbatę, bo jest do czego. Jak to mówią, komu let’s, temu go!

Na początku Twojej drogi związanej z nieruchomościami z pewnością spotkasz się ze zjawiskiem, które osobiście nazywam Wujkiem Dobrą Radą. Wszyscy go znamy – jest to osoba, która wie wszystko i na każde pytanie ma gotową odpowiedź. Jest niemalże wszechwiedząca i posiada doświadczenie z niemal każdej branży. Mało tego, zna ona bolączki tego świata, doskonale orientuje się w niezbędnych dla naszego kraju reformach systemu szkolnictwa wyższego, opieki medycznej czy obronności. Rozmowa z nią to niekończące się pasmo Dobrych Rad, a wszystko to dzieje się najczęściej wprost z telewizyjnego fotela.

Wiesz już o czym mówię, prawda? Uwierz mi, ja też go spotkałem. Nie da się przed nim uciec. Mało tego, nawet jeśli na początku go zignorujesz, to on i tak będzie Cię próbował na każdym etapie inwestycji powstrzymać i zdołować.

Przetrwanie tego wymaga naprawdę dużo samozaparcia, uporu oraz pogodzenia się z faktem, iż będziesz postrzegany w czarnym świetle przez owego Wujka i najbliższych członków rodziny. Jednak jeśli zrobisz pierwszy krok i okaże się, że odniosłeś sukces – Wujek Dobra Rada da sobie spokój i znajdzie inny obiekt wart jego cennych rad.

Dlatego zapamiętaj sobie dobrze jedną rzecz – kupienie pierwszej nieruchomości jest najtrudniejsze. Potem idzie już z górki.

Uważaj na Wujka Dobrą Radę

Byś jednak w starciu z Wujkiem Dobrą Radą nie pozostał bez oręża, poniżej znajdują się trzy najczęstsze 'argumenty’, którymi postara się Ciebie zaskoczyć Wujek Dobra Rada.

Argument nr 1: Znam ludzi, którzy zainwestowali w nieruchomości i się na tym przejechali.

Ogromnie szanuję zdobyte doświadczenie jako nauczyciela i nie raz miałem okazję rozmawiać z osobami, które kupiły mieszkanie w celach czysto zarobkowych. Część z nich ma dobre doświadczenia, część złe – co jednak charakteryzuje osoby, które sparzyły się na inwestycji w nieruchomości to kilka podstawowych błędów, które można było wyeliminować na samym początku.

Najczęściej są to osoby, które 'popłynęły’ z inwestycją, bo zasłyszały od znajomych, że ci mają mieszkanie w danej lokalizacji od X lat oraz że to mieszkanie świetnie zarabia. Tylko co z tego? To, że X lat temu były w tej lokalizacji dobre ceny nieruchomości nie oznacza wcale, że obecnie również są.

Kolejną grupką osób są te, które kupiły mieszkanie z myślą o szybkiej sprzedaży. Nie, żeby nie dało się zarabiać na flipach – bo dla wielu jest to znakomity biznes. Jednak aby robić to z głową, trzeba naprawdę dobrze znać rynek, podczas gdy większość nieudanych flipów była oparta wyłącznie na przekonaniu, że ceny nieruchomości w ciągu najbliższych miesięcy pójdą do góry. W latach 2000-2008 wiele osób kupowało mieszkania o zawyżonej cenie z przekonaniem, że ktoś chwilę później jeszcze bardziej za nie przepłaci. Przy takich fundamentach inwestycji nie dziwne, że 'coś’ poszło nie tak.

Ostatnią grupką, z którą miałem okazję rozmawiać są osoby, które narzekają na najemców, dokonane przez nich zniszczenia czy miesiące pustostanów. Nie chcę zbytnio zagłębiać się w każdy z tych aspektów, po prostu – odpowiednia konstrukcja umowy oraz dostosowanie mieszkania typowo pod wynajem sprawią, że te problemy zostaną wyeliminowane w 99% zanim jeszcze dany pokój przekażemy najemcy. W naszych mieszkaniach nie było nawet 1 dnia pustostanu przez ostatnie lata, a umowa i polisy zabezpieczają nas przed wszystkimi możliwymi negatywnymi scenariuszami.

Argument nr 2: Kredyty są teraz najtańsze w historii. Niedługo wszyscy ci, którzy wynajmują mieszkania na kredyt będą pod kreską

Faktem jest, że obecnie stopy procentowe u nas oraz u naszych zachodnich sąsiadów są jednymi z najniższych w historii. Patrząc jednak wstecz to okazuje się, że przy spadających stopach procentowych ceny najmu pokoi wzrosły! Oznacza to ni mniej, ni więcej jak to, że obecnie mamy świetny czas na to, by zbudować własne portfolio nieruchomości pod wynajem, zaczynając nawet od zera. Gdy rentowność wzrasta, a koszty pozyskania kapitału spadają to realnie więcej gotówki zostaje w Twojej kieszeni. Jej przyspieszona akumulacja da Ci niesamowitą przewagę nad osobami, które inwestowały w innych czasach, gdyż na kolejne mieszkanie będziesz w stanie odłożyć pieniądze znacznie szybciej.

Jeśli obecnie ktoś kupuje mieszkanie bez jakiejkolwiek znajomości rynku i zadowala go 3%-4% czystego zysku, bo zwyczajnie nie wie, że można wykręcić go więcej – to taka osoba może się solidnie przejechać na wzroście stóp procentowych (aczkolwiek nie jest powiedziane, że stopy procentowe muszą zostać podniesione – prawie cały zachód ma je na ujemnym bądź bliskim zeru poziomie, więc nasze niespełna 1,8% wygląda dość okazale).

Nieruchomości, które ja kupuję oraz które polecam innym, to mieszkania znacznie poniżej rynkowej wartości, które mają ogromny potencjał już na starcie. Pamiętaj, płać za to, co jest teraz, a nie za przyszłe obietnice!

Argument nr 3: Aby zacząć w nieruchomościach trzeba mieć worek gotówki – więc bez kilku zer na koncie nawet nie próbuj

Piękno inwestowania w nieruchomości objawia się najlepiej podczas przeglądania ogłoszeń. Dziesiątki tysięcy ofert, różne standardy, różne lokalizacje – istny urodzaj. Nie mówiąc już o ofertach, które nigdy nie trafiają na portale. Różnorodność tego rynku jest czymś, co z pewnością może na początku człowieka onieśmielić, ale gdyby nie ona, nie byłby to tak smakowity kąsek.

Nieważne, ile obecnie posiadasz gotówki – możesz zacząć zarabiać na tym rynku właściwie z dnia na dzień dzięki jego głębokości. Jeśli masz 20-30 tys. PLN skup się na kawalerkach w dobrej lokalizacji. Dodatkowy cashflow z nich, w połączeniu z Twoim dotychczasowym nawykiem oszczędzania, pozwoli Ci znacznie szybciej odbudować początkowy wkład własny, a nawet dołożyć do niego co nieco. Przy 40-50 tys. PLN na koncie można już myśleć o nieco większym mieszkaniu, które da Ci niemalże drugą pensję. Wtedy odzyskanie wkładu potrwa jeszcze krócej, dzięki czemu będziesz w stanie zbudować całkiem pokaźny dochód pasywny z 2, 3 czy 4 nieruchomości. Wtedy uzbieranie kapitału rzędu 100-200 tys. PLN również nie będzie dla Ciebie większym problemem – a taki pułap pozwala myśleć o znacznie większym inwestycjach bądź kupowaniu mieszkań wprost za gotówkę.

Co jednak masz począć, jeśli jesteś studentem albo dopiero zaczynasz swoją przygodę zawodową? Rozwijaj się, awansuj i zwiększaj swoją zdolność kredytową. W międzyczasie ucz się podstaw inwestowania oraz zacznij szukać okazji inwestycyjnych tak, jakbyś już teraz mógł je kupić. Da Ci to odpowiednie przygotowanie pod przyszłe negocjacje, a także pozwoli zarobić dodatkową gotówkę. W jaki sposób? Bardzo prosty – daj mi znać, jeśli znajdziesz takową perełkę. Zapłacę Ci za samą informację – tak, jakbyś występował w roli pośrednika. Póki parametry inwestycji będą odpowiednie, póty nie ma dla mnie znaczenia, w którym mieście będzie znajdować się mieszkanie. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, po prostu skontaktuj się ze mną, korzystając z danych umieszczonych na stronie.

Wujek Dobra Rada, póki nie pokażesz mu czynem, że rzeczywiście można zarabiać na nieruchomościach, będzie cały czas obstawać przy swoich argumentach. Podejrzewam, że nawet jeśli uda Ci się zakupić pierwszą nieruchomość i wynająć ją z zyskiem, to i tak nie podważysz jego przekonań. Nic na to nie poradzisz – jednak nieco fachowej wiedzy oraz kilka słów od bardziej doświadczonych inwestorów z pewnością pomoże Ci przeskoczyć tę barierę mentalną. Nie jest dziwnym, że bliscy starają się odwieść nas od gwałtownych zmian w naszym życiu. Dla wielu zmiana oznacza niebezpieczeństwo, stąd naturalna reakcja obronna – Ty jednak wiesz, że dopiero zmieniając obecną rzeczywistość, możesz pójść o krok do przodu, bo to, co pozwoliło Ci dotrzeć do miejsca, w którym się aktualnie znajdujesz, nie zabierze Cię ani o krok dalej.

Mając mentalne podstawy, możesz zacząć myśleć o tym, by wyruszyć w drogę ku wolności finansowej. Czy jest ona trudna, męcząca i wyboista? Cóż, w dużej mierze będzie to zależeć od Ciebie oraz od tego, czy zdecydujesz się podjąć mniejsze czy większe ryzyko. Przy wariancie minimum, w którym w pełni korzystasz z usług firm zewnętrznych, tak naprawdę dopiero po wizycie u notariusza oraz wpływach z najmu zorientujesz się, że jesteś właścicielem jakiegoś mieszkania.

Oczywiście, korzystanie z usług firm zewnętrznych kosztuje, jednak za cenę prowizji zyskujesz ogromne doświadczenie i spokój – coś, co pozwoli skupić Ci się dalej na własnym rozwoju zawodowym.

Jeśli jednak chcesz przebrnąć przez tę drogę samemu, a może nawet zrobić z nieruchomości biznes, który docelowo będziesz rozwijał dla innych – nic nie stoi ku temu na przeszkodzie. Weź kartkę papieru oraz długopis, bo kilka rzeczy, które napiszę poniżej będą stanowiły dla Ciebie świetny punkt wyjścia.

Pierwsze kroki inwestowania w nieruchomości

Zacznij od dwóch rzeczy – nawiązania kontaktu z pośrednikami nieruchomości oraz zbadania własnej zdolności kredytowej.

Pierwszego dokonasz, przeglądając aktualne oferty na portalach takich, jak OtoDom, OLX itp. Celuj najpierw w mieszkania o wielkości 40-80 m2, w dobrej lokalizacji (najczęściej będzie to centrum miasta), posortowane od najniższej ceny za m2. Zapisz sobie kontakty do różnych pośredników (minimum 10) i skontaktuj się z każdym z nich. Nie zdziw się, że mogą oni nie wiedzieć, o jakim dokładnie mieszkaniu mówisz – mają oni zapewne kilkanaście bądź kilkadziesiąt nieruchomości w ofercie, więc dobrze jest na samym początku rozmowy podać kilka charakterystycznych szczegółów (metraż, cenę, lokalizację itd.).

Jeśli już uda Ci się skontaktować z pośrednikiem, umów się z nim na oglądanie mieszkania i poproś, by zarezerwował dla Ciebie 15-20 minut po prezentacji. Kilka wieczorów poświęcone na oswojenie się z tematem wizytacji cudzych mieszkań da Ci naprawdę dużo dystansu do całego procesu, a dodatkowe nawiązanie kontaktu z pośrednikiem pokaże mu, że masz potencjał na bycie regularnym klientem, a nie takim, który szuka tylko 'jednorazowego strzału’.

Podczas Waszego spotkania powiedz mu, w jakim celu szukasz nieruchomości (inwestycja pod wynajem), jakie mieszkanie Cię interesuje (średni metraż, mieszkanie rozkładowe, niski standard, atrakcyjna cena) oraz na czym dokładnie Ci zależy (regularna współpraca, gdyż obecnie szukasz mieszkania, które pozwoli Tobie zakupić kolejne). Podczas takiego spotkania dobrze jest również wspomnieć o prowizji – i o ile wiem, że nas Polaków boli płacenie za czyjeś usługi, tak w branży nieruchomości warto jest docenić dobrego pośrednika. Jeśli jesteś w stanie nabyć nieruchomość kilkadziesiąt tysięcy poniżej wartości rynkowej, dlaczego by się nie podzielić owym zyskiem z pośrednikiem?

Standardowe prowizje wahają się od 1%-2%, podczas gdy wyspecjalizowani pośrednicy w szukaniu nieruchomości okazyjnych mogą zażyczyć sobie 3%, 4% czy nawet więcej. Nie, nie jest to zdzierstwo (jak niektórzy to komentują, dając upust swojej wewnętrznej frustracji wynikłej z pretensji do samych siebie za nic nierobienie), bo jeśli ja zyskuję na transakcji określone pieniądze, to dzielenie się dla mnie wynikiem jest po prostu sytuacją win-win. Pośrednik jest zadowolony, gdyż włożył dużo pracy w znalezienie odpowiedniej oferty i przygotowanie jej do sprzedaży, a ja mogę uzyskać nieruchomość znacznie poniżej wartości rynkowej, która będzie mi generować solidny cashflow.

Jeśli taki pośrednik dopnie ze mną czy innym inwestorem deal na wyższej prowizji, niekiedy dostając nawet napiwek, a Ty będziesz się z nim wykłócał o 0,5%, to jak myślisz – kogo następnym razem wybierze, by w pierwszej kolejności poinformować o najnowszej perełce? Mama nadzieję, że już wiesz o czym mowa, gdy piszę o sytuacji win-win.

Przygotuj grunt pod przyszłe inwestycje

W międzyczasie odwiedź kilka placówek bankowych, włącznie z bankiem, w którym masz główne konto i zapytaj się o wyliczenie Twojej zdolności kredytowej. Odpowiedzi otrzymasz różne, gdyż każdy bank ma swój wzór liczenia zdolności kredytowej. Ogólną dobrą praktyką jest liczenie własnej szacunkowej zdolności według wzoru:

0,4 x (całkowite dochody rodziny netto – całkowite zobowiązania rodziny netto – koszty stałe) = maksymalna wysokość raty kredytu.

W podanym wzorze całkowite zobowiązania oznaczają Twoje raty z karty kredytowej czy innych udzielonych pożyczek, a koszty stałe to wszystko to, co idzie wyczytać z Twojej historii transakcji z ostatnich 6 miesięcy – jak czynsz do spółdzielni czy opłacane abonamenty. Następnie ratę kredytu podziel na 500 i pomnóż razy 100 000. Powinna Ci wtedy wyjść zdolność kredytowa, która zakłada ok. 4,5% kosztów kredytu, czyli de facto obecną (bardzo) średnią ofertę pierwszego lepszego banku.

Pamiętaj, że to, co znajduje się na wyciągu konta z ostatnich 6-ciu miesięcy zależy wyłącznie od Ciebie! Nie jest to miejsce, by mówić o tym, w jaki sposób optymalizuje się zdolność kredytową, ale musisz wiedzieć, że każdy analityk będzie analizować Twoją historię transakcji bardzo szczegółowo. Może z niej wyczytać, że bardzo dużo wydajesz i żyjesz ponad stan lub stwierdzić, że wydajesz niewiele i sporo oszczędzasz – a jeden lub drugi scenariusz będzie miał znaczący wpływ na ocenę Twojej zdolności kredytowej.

Sprawdź swoją historię i wylicz zdolność kredytową według podanego wyżej wzoru, a następnie porównaj ją z tym, co uzyskasz od pracowników banków lub centrów finansowych. Wyniki powinny być zbieżne, a wartość, o jaką możesz się ubiegać dość jasno definiuje ostateczną cenę nieruchomości, jakiej będziesz szukać.

Pamiętaj, że zdolność kredytowa świadczy również o tym, ile pieniędzy możesz uzyskać od banku na remont. Dla przykładu, jeśli masz obecnie zdolność na 500 000 PLN, a nieruchomość kosztuje 390 000 PLN, bank może udzielić Ci do 160 000 PLN (zakładając 10% wkładu własnego) dodatkowych środków na remont, o ile zakupiłeś nieruchomość poniżej wartości rynkowej i jest ku wydatkowaniu takich środków odpowiednie uzasadnienie (najczęściej opinia rzeczoznawcy).

Jeśli jednak masz zdolność na 500 000 PLN, a cena nieruchomości wynosi 450 000 PLN, to środki na remont będą wynosić maksymalnie 100 000 PLN (również przy założeniu 10% wkładu własnego). W takim przypadku będziesz musiał posiadać znacznie więcej gotówki, gdyż koszty remontu mogą przewyższyć Twoje środki uzyskane z kredytu.

Mając nawiązane kontakty z pośrednikami oraz wyliczoną zdolność kredytową, prześlij im dokładne parametry mieszkania, którego docelowo szukasz dla siebie. Niech będą one maksymalnie szczegółowe (rodzaj zabudowy, dzielnice, metraż, standard wykończenia itd.) z zaznaczeniem, że podobne oferty również rozważysz. Zaznacz także, że niezbędny jest Ci rzut mieszkania z wymiarami.

Liczby prawdę Ci powiedzą

Da Ci to co najmniej kilkanaście, jeśli nie kilkadziesiąt ofert, z których możliwe że niektóre nie będą jeszcze opublikowane na ogólnodostępnych portalach bądź będące w danym biurze na wyłączność.

Wrzuć je do Excela, gdzie będziesz miał w kolejnych kolumnach najważniejsze parametry, jak cena całkowita, powierzchnia, cena za m2, PCC (2% od wartości nieruchomości) oraz link do oferty od pośrednika i jego nr telefonu. Dodaj też kolumnę z szacowanymi kosztami remontu, które przyjmij – w zależności od standardu mieszkania – na poziomie 800-1200 PLN / m2.

Następnie oszacuj, na podstawie rzutów mieszkań, potencjał najmu. Od razu powiem Tobie jedną rzecz – nie patrz absolutnie na wynajem mieszkań jako całości. To nie jest rynek, na którym się zarabia. Nie dość, że będziesz mieć problemy z pustostanami, to jeszcze trafiając na nieuczciwego lokatora pozbawiasz się 100% przychodów z tytułu czynszu najmu, ponosząc jednocześnie wszelkie koszty jego mieszkania do momentu eksmisji. Wynajem na pokoje jest o tyle łatwiejszy i bezpieczniejszy, że nawet jeśli jeden pokój zalega Ci z opłatami – nadal masz pozostałe, które generują dla Ciebie przepływ pieniędzy.

Pozwól, że przedstawię Ci to na przykładzie. Wyobraź sobie dużą firmę produkcyjną. Ma ona kilka najczęściej jednego szefa (CEO), kilku członków zarządu, a także kilkunastu dyrektorów oraz kilkudziesięciu managerów działów. Każdy dział składa się z kilku do kilkunastu pracowników, a sama linia produkcyjna to dobre kilkaset osób.

Jeśli przygotowywałbyś mieszkanie dla szefa, musiałbyś celować w rezydencję poza miastem, której standard jest naprawdę wysoki. Koszt takiej inwestycji byłby ogromny, a dodatkowo pewność najmu jest praktycznie zerowa. Nawet jeśli udałoby Ci się na kilka lat uzyskać takiego najemcę, owszem, przez ten czas będziesz mieć względny spokój – jednak co z resztą okresu?

Gdybyś zastanawiał się nad mieszkaniami dla dyrektorów, byłyby to zapewne apartamentowce w dobrej lokalizacji, które ceną również wielu odstraszają. Standard wykończenia również nie mógłby odbiegać zbytnio od wersji de luxe, a koszty stałe takiego mieszkania byłyby na tyle wysokie, że jakakolwiek przeprowadzka firmy w innej miejsce lub nawiązanie długoterminowej umowy w innym miejscu naraziłyby Ciebie na spore koszty pustostanów. To również byłaby inwestycja wysokiego ryzyka.

Managerowie takiej firmy najczęściej wynajmowaliby mieszkania 2-3 pokojowe, za cenę rynkową. Nie byliby to specjalnie problematyczni najemcy, jednak różnie mógłbyś trafić. Podobnie jak w przypadku dyrektorów, oczekiwany standard musiałby być nieco wyższy, aczkolwiek w rozsądnej normie. Jednak rynkowe wpływy z najmu połączone z przynajmniej kilkoma miesiącami pustostanu raz na kilka lat sprawiają, iż nie jest to inwestycja idealna.

I tak, po nitce do kłębka, dochodzimy do pracowników działu. Często są to osoby młode, które stać na wynajem pokoju, ale nie stać na własne mieszkanie. Szukają one miejsca w dobrej lokalizacji, o standardzie wyższym niż przysłowiowe dywany na ścianie, wykończonego z gustem. Takie osoby – posiadające stałą pracę, wypłacalne, kulturalne – stanowią najlepszy kawałek tortu rynku najmu. Wiedząc, jak ich przyciągnąć do siebie możesz zagwarantować sobie niemalże pełne obłożenie na lata, ryzykując ewentualnie tylko ułamek własnego przychodu (chociaż odpowiednio skonstruowana umowa pozwoli Tobie windykować ewentualne należności bez większego problemu i z niezłymi odsetkami).

Wynajem na pokoje jest tym, co pozwoli Tobie zaplanować swoje przepływy pieniężne z dużym wyprzedzeniem – gdyż popyt na nie jest stabilny, dodatkowo napędzany jest on przez studentów po okresie wakacyjnym, a obecnie ludziom naprawdę nie chce się już mieszkać w szczurzych norach, które pokojem na wynajem są tylko z nazwy, albo które gwarantują permanentną inwigilację właściciela mieszkającego tuż za ścianą.

Dlatego sprawdź, na bazie uzyskanego rzutu, jak dane mieszkanie z Twojej listy można podzielić na mniejsze pokoje – na przykład dzieląc dwudziestoparametrowy pokój na dwa mniejsze, przy zachowaniu podziału okien. Stawianie lekkich ścianek działowych (gipsowo-kartonowych) nie jest wielkim wyzwaniem, a ich linia może kształtować się niemalże dowolnie. Dodatkowo, możesz sprawdzić, czy mieszkanie posiada dużą kuchnię – bo jeśli tak, może uda się z niej również wydzielić pokój, przenosząc część kuchenną bliżej korytarza. Nawet, jeśli tak uzyskany pokój byłby mniejszy i założyłbyś miesięczny czynsz najmu na poziomie 400 PLN, to i tak jest to dodatkowe 4 800 PLN rocznie, które wpadnie do Twojego portfela. Jakby nie patrzeć, taki zabieg zafunduje Ci całkiem niezłe wakacje dla całej rodziny.

Mając potencjalną docelową liczbę pokoi, sprawdź na takich portalach jak OLX oraz Gumtree aktualne ceny najmu pokoi o podwyższonym standardzie w pobliskiej lokalizacji. Rozpoznasz je po zdjęciach, które zdecydowanie wyróżniają się z tłumu. Jeśli aktualnie w Twojej lokalizacji nie ma aktywnych ogłoszeń na tego typu pokoje, sprawdź inne, podobne lokalizacje ze zbliżoną infrastrukturą. Uśrednij ceny i dla największych pokoi w mieszkaniu dodaj 50-80 PLN do uzyskanej średniej, a dla najmniejszych obniż czynsz najmu o 20-30 PLN. Pokoje niestandardowe (z małym oknem, 'kameralne’ itd.) wyceń na 3/4 średniej ceny rynkowej.

Ceny pokoi o wysokim standardzie w miastach akademickich wahają się obecnie między 600-900 PLN w zależności od regionu Polski, lokalizacji i innych pomniejszych czynników, także jeśli Twoja wartość wpisuje się w te normy lub jest do nich zbliżona, możesz przyjąć swoje założenia jako właściwe.

Dodaj wtedy jako ostatnią kolumnę w Twoim pliku ukazującą potencjał najmu, która będzie liczyć całkowite roczne przychody, rozumiane jako: całkowity czynsz ze wszystkich docelowych pokoi x 12.

Następnie w kolejnej kolumnie podziel uzyskaną wartość szacowanego przychodu przez całkowite koszty inwestycji (cena zakupu + koszty remontu + PCC + prowizja pośrednika), a uzyskany wynik wiele powie Ci na temat tego, czy jest to dobra inwestycja, czy nie.

Zasadniczo, bezobsługowe nieruchomości (tzn. takie, którymi zarządza profesjonalna firma i przeprowadza cały proces za Ciebie) mają rentowność ok. 7%-10%. Dlatego jeśli chcesz robić całość samemu, powinieneś celować w rentowność rzędu minimum 10%-12%. Da Ci to odpowiedni bufor bezpieczeństwa na ewentualne błędy popełnione w trakcie procesu analizy (robisz to w końcu po raz pierwszy, dlatego daj sobie margines na ewentualne błędy, ale jednocześnie w pewnym sensie uwzględnij je w kalkulacji – pamiętaj, nikt nie jest idealny, co nie znaczy, że nie można tego przewidzieć).

Posortuj wszystkie nieruchomości w pliku według uzyskanej rentowności. Nie przejmuj się na tym etapie, jeśli żadna z nich nie uzyskała rentowności powyżej 12% – bazujesz na razie na cenach ofertowych, a przecież żaden inwestor nie kupuje mieszkań po cenach z ogłoszeń.

Przekalkuluj sobie szybko, ile musiałbyś znegocjować z danego mieszkania, aby uzyskać rentowność rzędu minimum 12% i… złóż taką ofertę! Najlepiej jest powiedzieć pośrednikowi, że chcesz się spotkać z właścicielem i porozmawiać o ostatecznej cenie osobiście. Podanie ceny pośrednikowi, by ten przekazał ją dalej pozbawi Cię ogromnej możliwości rozwinięcia własnych kompetencji dotyczących negocjacji, a w tej materii żadna teoria nie zastąpi momentu 'przetrzymania ciśnienia’ przedstawionej oferty.

Do inwestowania jeden krok, jeden jedyny i nic więcej…

Jeśli postąpiłeś według powyższej instrukcji – zrobiłeś więcej, aniżeli 99% osób, które tylko mówi o inwestowaniu w nieruchomości. Włącznie z Wujkiem Dobrą Radą.

Może nawet okazać się, że przy odrobinie szczęścia któryś właściciel przystanie na złożoną przez Ciebie ofertę – wtedy masz gotową okazję inwestycyjną! Nawet jeśli sam z niej nie będziesz mógł w tym momencie skorzystać, pamiętasz chyba, co pisałem wyżej?

Takie przedbiegi do naszej pierwszej inwestycji wykonałem wraz z moją żoną nieco ponad dwa lata temu. Odwiedzaliśmy nieruchomości, pracując jeszcze na etacie – oboje pracowaliśmy do 18, mi niekiedy zdarzało się zostawać jeszcze dłużej w pracy (ach, ten overtime…). Obejrzeliśmy wtedy po godzinach kilkanaście nieruchomości tylko po to, by wprawić się w negocjacje i nabrać tym samym nieco dystansu do całej sytuacji szukania mieszkania pod wynajem.

O ile na początku pierwsze spotkania, pomimo naszego doświadczenia z branży sprzedaży – a więc branży, w której praktycznie cały dzień ma się biznesowy kontakt z drugim człowiekiem – były dość trudne, tak z każdą kolejną wizytą czuliśmy się coraz bardziej jak ryba w wodzie. Rozmowy były konkretniejsze, wiedzieliśmy o co pytać, a i samo sprawdzanie nieruchomości pod kątem potencjału najmu okazywało się znacznie bardziej dokładne.

Wysiłek włożony w poszukiwania nie poszedł na marne, gdyż niewiele później staliśmy się pełnoprawnymi właścicielami mieszkania ulokowanego w świetnej lokalizacji.

Nigdy nie zapomnę uczucia napięcia oraz gęstej atmosfery, gdy z jednej strony z właścicielką negocjowaliśmy cenę zakupu, dając jej dwukrotnie chwilę do namysłu, a z drugiej kilkukrotnie z żoną na osobności liczyliśmy potencjał podziału oraz przychodów z najmu w kilku scenariuszach. Wynik naprawdę nas pozytywnie zaskoczył, dlatego pomimo ogromnych nerwów, wiedzieliśmy, że bardzo chcemy dopiąć całej transakcji. I udał…

Chociaż nie, nie 'udało się’ – wychodziliśmy swoje, dużo negocjowaliśmy, a także przekalkulowaliśmy wiele możliwych wariantów. Także okazja, którą kupiliśmy była efektem ogromu włożonej pracy, którą wykonaliśmy, będąc często mocno zmęczonymi po ciężkim, etatowym dniu.

Później, po wielu przygodach remontowych wynajęliśmy to mieszkanie, uzyskując rentowność wyższą, aniżeli wspomniane przeze mnie wcześniej 12%. Wynik jak na żółtodziobów był naprawdę niezły, więc postanowiliśmy pójść za ciosem. Kolejna nasza nieruchomość uzyskała jeszcze lepszy wynik, dając nam pasywny dochód, który zaspokajał nasze wszelkie finansowe potrzeby, wliczając w to ekstra wydatki na przyjemności.

Niedługo później pomogliśmy znaleźć nieruchomości pod wynajem naszym rodzicom czy rodzeństwu, co dało nam dodatkowe doświadczenie oraz pozwoliło dostrzec, że tak naprawdę bardzo lubimy ten kawałek chleba. Działanie na dużą skalę zaczęło się od pierwszego klienta z zewnątrz, a potem poszło już z górki.

Obecnie nieruchomości są dla nas pełnoprawnym biznesem, a przygotowywaniem kolejnych mieszkań pod wynajem oraz ich obsługą zajmujemy się na co dzień. Dlatego jestem zdania, że przy odrobinie wysiłku oraz dozie uporu każdy, wliczając w to Ciebie, jest w stanie dojść do portfolio, które zabezpieczy przyszłość finansową jego oraz jego rodziny.

My, bez większego doświadczenia, znaleźliśmy kilka nieruchomości, które były prawdziwymi perełkami inwestycyjnymi – a zrobiliśmy to w Poznaniu, czyli mieście, które w tamtym czasie było postrzegane jako przepełnione inwestorami w mieszkania na wynajem (zresztą, nadal jest, a my nadal działamy z sukcesami na tym rynku).

Po pierwszej okazji przyjdą kolejne, a wtedy już tylko cienka granica będzie dzielić Cię od regularnej akumulacji majątku i pomnażania go w niespotykanym tempie.

Zacznij działać!

Wiele by można mówić o tym, co należy krok po kroku zrobić, by dojść do upragnionej wolności finansowej. Mógłbym przy tym w homeryckim stylu opisywać Ci wszystkie zalety życia, w którym zwyczajnie nie martwisz się o jakiekolwiek nieprzewidziane wydatki, masz spokojną głowę jeśli chodzi o odpowiednie wpływy na konto i ogólnie żyje Ci się lżej niż znacznej większości naszego społeczeństwa.

Ale cóż z tego, skoro ja bym tu pisał, a Ty czytałbyś to z wypiekami na twarzy tylko po to, by chwilę później zamknąć kartę przeglądarki i odpalić kolejny film na YouTube’ie czy Netflixie?

Na sam koniec tego artykułu chciałbym napisać Ci coś, co zapewne słyszałeś już nie raz – i nie raz jeszcze usłyszysz ode mnie.

Nieważne, ile notatek zrobiłeś i jak ambitne nie są Twoje plany – długofalowy sukces tworzy się poprzez codzienne, małe kroki. Najważniejsza jest wytrwałość i upór w dążeniu do celu – dlatego nie czekaj na lepsze czasy, okazję czy jakiekolwiek inne okoliczności. Zacznij działać już dziś lub najpóźniej jutro, a szybko przekonasz się, jak niewiele dzieli Cię od upragnionej wolności finansowej.

W końcu, nawet maratończyk, by przebiec dystans ponad 42 kilometrów, musi na początku postawić pierwszy krok.