Remont przyprawia wiele osób o ból głowy, nawet jeśli chodzi o najprostsze prace związane z prywatnym mieszkaniem czy domem. Kurz, pył, humory ekipy i mnóstwo innych smaczków czekają na tych, którzy się na remont zdecydują – toteż branża budowlana w ostatnich latach została w Polsce owiana złą sławą.
A skoro najprostsze kwestie wydają się zadaniem niemalże niemożliwym do wykonania, to co tu dopiero powiedzieć o generalnym remoncie całego mieszkania, które docelowo ma służyć bezobsługowo przez następne lata najemcom?
Na szczęście nie taki diabeł straszny, jak go malują – a Ty dzięki temu, co napiszę poniżej będziesz w stanie zaoszczędzić nieco nerwów, jeszcze więcej pieniędzy i uniknąć zbyt wczesnej siwizny na głowie.
Zanim jednak zwrócę Twoją uwagę na różne kwestie techniczne czy prawne dotyczące remontu, chciałbym, żebyś uzmysłowił sobie jedną rzecz – nie wykonujesz remontu mieszkania na wynajem dla siebie. Wiem, że każdy z nas chce, żeby było ładnie i wyjątkowo – końcu mieszkanie na wynajem to także nasze mieszkanie. Jednak nasze wcale nie oznacza, że to Ty w nim będziesz mieszkać. Co więcej, potencjalny najemca nie musi mieć gustu zbliżonego do Twojego, więc znacznie lepiej jest wybrać utartą ścieżkę, aniżeli designerską ekstrawagancję.
Przy tym wszystkim trzeba pamiętać, że ładnie nie musi wcale oznaczać drogo. Czasem nawet z najtańszych materiałów można wyczarować cuda, wystarczy tylko trochę pokombinować.
Aby nie być gołosłownym – zerknij poniżej na standard wykończenia, jaki oferuję swoim klientom:
Zdziwiłbyś się, ile kosztowały płytki, biały montaż czy meble lub sprzęty kuchenne widoczne na powyższych zdjęciach. Moja praca – jako szefa firmy oferującej generalne przygotowanie inwestycji pod wynajem długoterminowy – polega również na tym, by dla klienta szukać wyjątkowych okazji, przecen i wyprzedaży z ekspozycji. Dzięki temu koszty remontu się obniżają, a klient ma spokojną głowę i nie martwi się tym, czy starczy mu pieniędzy na wykończenie.
Jak więc przygotować takie perełki? Zacznijmy od podstaw.
Pierwszą i jednocześnie najistotniejszą kwestią jest odpowiedni podział mieszkania na pokoje. Wiele osób, szukając mieszkania na wynajem w ogóle nie bierze pod uwagę tworzenia dodatkowych pokoi w mieszkaniu, a jest to duży błąd. Mieszkanie dzieli się to po to, by w razie jakichkolwiek problemów z najemcą, zminimalizować ryzyko. Wiele pokoi w jednym mieszkaniu oznacza, że nawet jeśli trafisz na nieuczciwego najemcę, to reszta pokoi będzie dla Ciebie dalej zarabiać. Nie ma sensu również liczyć na to, że ogromne pokoje (powyżej 15-20 m2) wynajmą się za dwukrotnie wyższą cenę – niestety, nie tak działa rynek.
Dzięki temu odpowiednie zoptymalizowanie przestrzeni spowoduje wzrost rentowności mieszkania –dwie jedynki zawsze wynajmą się w lepszej cenie niż dwójka, jeśli układ okien i grzejników pozwala na dokonanie (komfortowego) podziału.
Tworzenie dodatkowych pokoi nie jest nie wiadomo jak tajemną wiedzą – dla większości ekip nie będzie stanowić to praktycznie żadnego problemu. Co więcej, póki nie robisz ścian murowanych, a korzystasz z lekkiej zabudowy (płyt GK) i jednocześnie Twoje mieszkanie ma założoną księgę wieczystą, to w 99,99% przypadków nie będą Ci potrzebne żadne pozwolenia czy projekty architektów. Przepierzenie (a tak nazywa się tworzenie ścian lekkich) nie wpisuje się w definicję ustawowego remontu czy przebudowy, pomimo tego, że potocznie tak będziemy to nazywać.
Ścianki działowe stawia się z płyt gipsowo-kartonowych (GK) oraz profili aluminiowych. Najczęściej wybiera się profil o szerokości 75 mm oraz dokręca się do niego jedną płytę GK po każdej ze stron. W przypadku chęci zachowania większego wyciszenia ścianki działowej, można zastosować grubszy profil (100 mm) lub podwójne opłytowanie, lub jedno i drugie (w przypadku ściany działowej między pokojami nie jest to niezbędne, ale oddzielenie łazienki od pokoju w takim standardzie to konieczność).
Tak postawioną ściankę wypełnia się wełną mineralną – i o ile jej właściwości wyciszające dość mocno zależą od jakości, tak z pewnością nie warto wybierać najdroższej opcji, tylko pójść w 'średnią półkę’.
Wszystkie materiały potrzebne do postawienia ścianek znajdziesz w marketach – przy czym zamów tam wyłącznie płyty GK, profile i ewentualnie wełnę mineralną, a dodatki (takie jak kołki czy wkręty) weź ze sklepu specjalistycznego. Paczki wkrętów czy kołków w marketach są horrendalnie drogie, więc dzięki temu zaoszczędzisz sporo pieniędzy.
Koniecznie sprawdź też na etapie stawiania ścianek oraz na samym końcu, czy wszędzie w środku znajduje się wełna mineralna. Można było swego czasu spotkać ekipy, które 'oszczędzały’ na wypełnieniu, przez co ściana działała bardziej jak pudło rezonansowe, aniżeli wyciszenie.
Przy okazji stawiania ścianek ważne będzie również odpowiednie zaplanowanie instalacji elektrycznej oraz hydraulicznej. Z grubsza, najlepiej – jeszcze na etapie szukania nieruchomości – założyć, że elektrykę wymieniamy w pełni, a hydraulikę dostosowujemy do naszych wymagań. Takie podejście sprawi, że nie zaskoczą nas ewentualne koszty przeróbek instalacji.
Wiem, że w tym artykule chciałbyś przeczytać głównie o tym, jakie oszczędności możesz wygenerować na etapie remontu – jednak wybór odpowiednich materiałów instalacyjnych teraz pozwoli Ci zaoszczędzić sporo pieniędzy w postaci braku jakiegokolwiek serwisu w ciągu najbliższych kilku, kilkunastu lat. O ile kwoty na fakturze będą zdawały się mówić inaczej, tak wybór materiałów z wyższej półki będzie dla Ciebie dużą oszczędnością na przestrzeni lat.
W kwestii elektryki trudno wskazać jest lidera rynku, warto polegać tutaj na doradztwie osób obsługujących nas w hurtowni lub sklepie specjalistycznym (osprzęt elektryczny poza kablami jest w marketach piekielnie drogi). Jest kilku wiodących producentów, jednak oferta jest tak zmienna, że nie byłoby sensu w tym artykule wskazywać kogokolwiek.
Abyś nie miał w przyszłości problemów z elektryką lub wyskakującymi korkami – a uwierz mi, najemcy mają naprawdę różne pomysły, jeśli chodzi o urządzenia podłączane w pokojach – instalację elektryczną podziel w następujący sposób:
(1) Gniazdka każdego pokoju zrób na osobnych obwodach (potocznie zwanych 'esami’). (2) Sprzęty kuchenne grupuj w maksymalnie dwa urządzenia na obwodzie (np. dwie lodówki łącznie, mikrofala razem z płytą grzewczą itd.). (3) Pralkę (pralki) również umieść na osobnym obwodzie; pozostałe gniazdka w łazience mogą być z nimi połączone. (4) Oświetlenie podziel na trzy obwody: korytarz, łazienki oraz pokoje (te możesz dodatkowo podzielić na więcej niż jeden obwód, ale nie jest to konieczne). (5) Koniecznie zrób instalację trójfazową oraz zastosuj w centralce bezpiecznik różnicowo-prądowy
Za to w przypadku hydrauliki, osobiście wybieram zawsze najwyższą półkę. W przypadku rur kanalizacyjnych jest to WAVIN, a jeśli chodzi o instalację wodną i c.o. to stawiam na TECE. Wiem, że są inni producenci, którzy oferują zbliżoną jakość w niższej cenie, ale jeśli chodzi o odpływ wody czy rozprowadzenie jej w ścianach, nie szukam tańszych zamienników. Wystarczy, że na jednej budowie coś by się stało z instalacją, a ewentualne oszczędności z tytułu wyboru tańszych zamienników szybko stopnieją z uwagi na konieczność kucia bądź wyburzania ścian, płytek i doprowadzenia pomieszczenia do stanu sprzed awarii.
Warto wspomnieć, że firma TECE, której system wybieram do każdej inwestycji dla klientów jako jedyna posiada system PEX bez oringów, czyli uszczelek na łączeniach rury ze złączką. Dzięki temu praktycznie nie ma możliwości, by nieprawidłowo je połączyć, co eliminuje praktycznie do zera ewentualne przecieki. Uwierz mi, naprawdę warto, bo o ile na obecnej fakturze ujrzysz nieco wyższą kwotę, tak będzie to procentowało przez kolejne lata bezobsługowością mieszkania.
Poza materiałami instalacyjnymi jest wiele innych materiałów wykończeniowych, których odpowiedni wybór pozwoli nam zaoszczędzić sporo pieniędzy – zarówno teraz, jak i w przyszłości.
Weźmy na przykład płytki łazienkowe. Wiele osób kupuje je drogo (aby były ładne, cudowne, piękniusie), a materiały takie jak kleje, izolację czy fugi wybierają najtańsze, by zaoszczędzić. Jest to o tyle nielogiczne, że to właśnie kleje, izolacje czy fugi stanowią o jakości wykończenia danej łazienki. I tak, lepiej jest kupić dobry gres lub porządne płytki w promocji, a zaoszczędzoną kwotę przeznaczyć np. na zakup fugi Sopro DF 10 (jest to fuga de facto do zastosowań zewnętrznych, ale świetnie się sprawdza wewnątrz, gdzie z łazienki regularnie korzysta kilka osób).
Pamiętaj, nie będziesz kąpał się w łazience swoich najemców, więc nawet jeśli płytki z aktualnej promocji nie przypadają Ci do gustu, i tak je wybierz – zawsze można modele z przeceny połączyć tak, że tworzyć będą wyjątkowy klimat. Na zdjęciach powyżej widać płytki (a są to głównie gresy!), których koszt zakupu nie przekroczył ~30 PLN / m2, więc jest to najlepszy przykład, że można.
W przypadku paneli jest podobnie – lepiej dobrać odpowiednią farbę i styl mebli kuchennych do tańszych paneli, aniżeli na odwrót. Jeśli uda Ci się natrafić na naprawdę dobrą promocję, porządne panele AC4 8 mm kupisz w granicach ~25 PLN / m2.
Następnie wystarczy dobrać kolorystykę ścian (farby kosztują tyle samo, niezależnie od koloru) oraz wykończenie frontów mebli kuchennych (tych każdy market budowlany czy IKEA ma pod dostatkiem) i v’oila, piękne mieszkanie gotowe.
Ważnym przy okazji doboru kolorystyki wnętrza jest kierowanie się zasadą – jasne, stonowane kolory z ewentualnymi akcentami będą zawsze na czasie. Dodatkowo, pozwoli to wybrać Tobie najtańszą możliwą opcję zakupu listew wykończeniowych, czyli zamówić je ze sklepu internetowego. Fakt, markety mają bardzo dobrą ofertę na listwy (zarówno jeśli chodzi o cenę jak i ilość wzorów do wyboru), jednak w przypadku łączeń, narożników i zakończeń ich cena jest kilkukrotnie wyższa, niż w sieci (6-7 PLN kontra 1-1,5 PLN). Przez to listwy z zakończeniami kupione w markecie wyjdą znacznie drożej, niż podobny komplet zamówiony w Internecie.
Ostatnią rzeczą, o której chciałbym wspomnieć jest elektronika. Od razu powiem wprost – nie warto kupować drogich sprzętów. Poprzez drogich rozumiem również te ze średniej półki, które najczęściej kupujemy do własnego domu czy mieszkania. Mając w planie uruchomienie kilku mieszkań czy kawalerek pod wynajem, powinieneś zrobić sobie prostą matematykę. Kupując np. najtańszą możliwą pralkę (około 800-900 PLN) dowolnej marki z dobrym lokalnym serwisem (Indesit, Beko, czasami Bosch itp.) wydasz na, powiedzmy, 5 sztuk około 4 500 PLN. Natomiast wybierając model o klasę wyższy, kosztujący w granicach 1 200 – 1 300 PLN, całkowity koszt zakupu wyniesie Cię 6 500 PLN. Daje Ci to 2 000 PLN różnicy, więc nawet gdyby ktokolwiek mówił Ci, że droższe sprzęty są mniej awaryjne (co akurat prawdą nie jest), to masz bufor w postaci 2 pralek, a więc możesz zakładać 40% usterkowość Twoich sprzętów, a i tak będziesz na plusie. Dlatego pomiń cenne uwagi Wujka Dobrej Rady czy Szwagra Specjalisty Najmu i wybierz modele ekonomiczne.
Sprzęty RTV / AGD kupisz z powodzeniem w takich marketach jak Media Expert, Media-Markt czy w Internecie na OleOle.pl lub innych portalach. Oferta jest tak zmienna, że nie warto tutaj wspominać o jakimkolwiek dokładnym modelu – po prostu, posortuj produkty od najtańszego i wybierz ten, na który aktualnie jest najlepsza promocja.
Podpowiem Ci tylko, że spośród lodówek najczęściej wybieram firmę Amica, gdyż ich sprzęty mają w standardzie więcej półek, niż konkurencja, co jest dość istotne w mieszkaniach przeznaczonych stricte pod najem – dzięki temu dla 5 lokatorów jedna lodówka Amici jest w zupełności wystarczająca, podczas gdy wybierając lodówkę konkurencji musiałbyś zakupić dwie mniejsze (wzrost kosztów o dobre kilkaset PLN).
Nie warto również inwestować w zmywarkę czy piekarnik. Część lokatorów nie będzie miała pojęcia, jak higienicznie z nich korzystać, przez co po pewnym czasie będą one wyłącznie stały i zajmowały miejsce. Na etapie wynajmowania mieszkania możesz spotkać się z pytaniami o te sprzęty, jednak powiedz, że z uwagi na higienę z nich zrezygnowałeś i w zamian na wyposażeniu jest mikrofala z funkcją grilla.
Jak widać powyżej, wiele jest kruczków związanych z wykończeniem mieszkania, jednak sam wybór ekipy remontowej jest niemniej istotny. O ile na wykończeniu możesz dzięki powyższym radom zaoszczędzić kilka do kilkunastu tysięcy złotych, tak jakakolwiek 'wtopa’ z ekipą oznaczać będzie znacznie większe straty. Dlatego do wyboru ekipy podejdź naprawdę solidnie!
Po pierwsze, nigdy nie wybieraj ekipy z Internetu. Zdjęcia poglądowe inwestycji mogą być czyjeś, a chyba każdy z moich znajomych w ten czy inny sposób przejechał się na ekipach internetowych. Niestety, sprawdza się tutaj stara prawda życiowa, że najlepsze ekipy nie szukają klientów – tylko klienci szukają ich.
Niemniej jednak jeśli nie masz jakichkolwiek kontaktów od znajomych czy współpracowników na polecane ekipy, podjedź do najbliższego marketu Leroy Merlin. Oferują oni w standardzie zorganizowanie montażu produktów zakupionych w markecie, więc nawet bez jakichkolwiek kontaktów będziesz w stanie dostać namiary na porządną ekipę, która wykona dla Ciebie ścianki, instalacje czy kładzenie płytek i paneli.
Kolejnym ważnym punktem we współpracy z ekipą remontową jest porządnie sporządzona umowa, w której jasno określony jest termin rozpoczęcia i zakończenia prac oraz zakres przeprowadzonego remontu to podstawa. Bez tego ani rusz – i nawet jeśli otrzymasz polecenie na jakąkolwiek ekipę, jeśli szefowi podpisanie takiej umowy jest nie na rękę (z jakiegokolwiek powodu), odpuść. Nie ma sensu się wykłócać bądź kogoś zmuszać. Podziękuj i poszukaj innej ekipy.
Ważnym jest również, by przed rozpoczęciem prac nie wpłacać ekipie żadnej zaliczki. Różne są osoby na tym świecie, więc jeśli chodzi o uczciwość remontowców powinieneś założyć, że z każdą wpłaconą zaliczką masz dokładnie 50% szans – albo Cię ktoś oszuka, albo nie. Jak lubisz kusić los, rzuć monetą i sprawdź swoją karmę, jednak ani ja, ani żadna inna (normalna) firma remontowa nie weźmie od Ciebie zaliczki przed wykonaniem jakichkolwiek prac. Rozliczaj zawsze za efekty, nie za obietnice.
Ostatnią kwestią jest podejście do samej wyceny. Od firmy remontowej powinieneś oczekiwać pełnego kosztorysu wraz z zakresem przeprowadzonych prac. Pozwoli Ci on zorientować się, czy podane ceny jednostkowe mają odzwierciedlenie w rzeczywistości, a także pomoże uniknąć niepotrzebnego 'przedrażania’ inwestycji przez ekipę. Zawsze pojawi się coś nieoczekiwanego po drodze, jednak szefowie ekip niekiedy lubią pewne rzeczy wymyślać lub celowo ich na początku nie zauważają, by w atmosferze nagłej grozy naciągnąć klienta na dodatkowe koszty.
Dla przykładu, jeśli podłoga w mieszkaniu jest stara, skrzypi i nie zachowuje poziomu, trudno nie zakładać jej wymiany bądź podrównania płytą OSB. Powinieneś na to zwrócić uwagę już na etapie wyceny, gdyż później, po uzgodnieniu kwoty za całość prac 'nagle’ okazuje się, że jak szef sprawdził poziom podłóg to trzeba zrobić X, Y i Z, że w ogóle jest masakra i trzeba zrobić wzmocnienia jak w Pentagonie.
Można zakładać, że tylko część podłogi będzie wymagała podrównania, jednak ominięcie tak kluczowej kwestii jest absolutnie niedopuszczalne. Wszak licząc rentowność mieszkania, uwzględniasz także koszty jego remontu, a co za tym idzie – ich nieoczekiwany wzrost może sprawić, że Twoja inwestycja nagle przestanie się tak dobrze 'spinać’.
Niekiedy by tego wszystkiego – to znaczy rozliczeń z ekipą oraz doboru materiałów wykończeniowych – dopilnować będziesz potrzebował wielu godzin spędzonych na wycieczkach do marketów i hurtowni. Nie jest więc takim złym pomysłem zaplanowanie na czas remontu kilku dni wolnego, aby wszystko zrobić bez presji czasu oraz przy zachowaniu dobrych relacji z najbliższymi.
Dobrym pomysłem będzie również skorzystanie z ekipy z polecenia – od znajomych bądź współpracowników. Nawet jeśli miałbyś na dobrą ekipę poczekać kilka miesięcy – uwierz mi, warto. Nic nie jest tak cenne jak spokój i brak ryzyka utraty gotówki na poczet nieuczciwych fachowców, więc z wyprzedzeniem zarezerwuj u sprawdzonego fachowca termin, a do tego czasu skup się na całej reszcie – czyli wyborze dodatków, materiałów wykończeniowych i reszty (możesz nawet porobić zamówienia w sklepach lub kupić niektóre towary, jeśli zauważysz świetną promocję).
Ważnym jest również wybrać docelowo ekipę, która będzie w stanie pokryć swoim zakresem jak największą część prac. Jeśli będziesz musiał uzgadniać wszystko osobno z ekipą od ścianek, elektrykiem, hydraulikiem, stolarzem i kto wie kim jeszcze, to bez znajomości terminów realizacji danego asortymentu czy punktów krytycznych danego etapu budowy możesz przyprawić sobie więcej kłopotów i nerwów, niż może się z początku wydawać. Kolejni fachowcy, nawet pracujący na jednej budowie, lubią zganiać winę na innych – i o ile w pewnym stopniu jest to normalne, bo praca na budowie to tylko praca, tak jeśli nie będziesz potrafił szybko tego przystopować, Twój remont zamieni się w małe piekiełko, gdzie wszystko będzie zaczęte, a nic nie będzie skończone.
Nie piszę Ci tego wszystkiego z pozycji teoretyka, ale osoby, która w zakresie remontów przeszła 'co nieco’. Firma, którą prowadzę wykonała na ten moment (w ciągu zaledwie półtora roku istnienia) 9 kompleksowych remontów mieszkań, których powierzchnia wynosiła łącznie ok. 1 200 m2, a do końca 2018 roku (piszę te słowa we Wrześniu) dojdą nam kolejne 3 inwestycje. W swojej ekipie mam komplet fachowców: hydraulika, elektryka, specjalistę od okien czy wreszcie ekipę budowlaną. Mieliśmy w całym okresie mnóstwo zaskakujących przypadków, a każda kolejna inwestycja pozwala nam wyciągać wnioski na przyszłość. Obecnie całość działa bardzo sprawnie, a prawie cały 2019 rok mamy zaplanowany – jednak początki były zgoła odmienne.
Podczas przygotowywania naszej pierwszej inwestycji, wraz z żoną popełniliśmy szereg błędów, które poza pieniędzmi kosztowały nas dużo sił, nerwów oraz zdrowia. Mówię tu o wpłaconej zaliczce, którą szef ekipy spłacił sobie długi u innych osób (dlatego masz jej nie wpłacać), zwróconym transporcie drzwi i odebraniu gotówki bez naszej wiedzy (dlatego masz pilnować dostaw materiałów), spaniu zimą w mieszkaniu bez ogrzewania, by pilnować ekipy rano i późnym wieczorem (dlatego zaplanuj kilka dni wolnego i zrób to na spokojnie w ciągu dnia) czy innych sytuacjach, na które zwyczajnie zabrakłoby tu miejsca.
Traktuj więc powyższe jako elementarz dobrych praktyk. Odbiegnięcie od nich nie musi od razu oznaczać katastrofy, ale z pewnością zwiększa Twoje szanse na przysłowiową wpadkę.
