Dlaczego kredyt na inwestycję to DOBRA decyzja?

Jakiś czas temu trafiłem na świetną książkę Harva Ekera, „Bogaty albo biedny. Po prostu różni mentalnie”. Traktuje ona o podejściu, przekonaniach czy utartych schematach, które mają biedni ludzie, a których brak u ludzi sukcesu – czyli tytułowych bogatych. Jej lektura daje naprawdę wiele, zarówno w kwestii codziennych czynności, jak i długofalowych planów oraz podejścia do generowania majątku ogółem – jednak dzisiaj chciałbym się skupić na jednej rzeczy, która już podczas czytania pierwszych stron książki wyszła na jaw, a która jednocześnie bardzo mocno utkwiła mi w pamięci.

Mowa tu o kredycie, a dokładniej – mentalnym podejściu do wykorzystywania go w celach inwestycyjnych.

Jednym z ćwiczeń na pierwszych stronach książki „Bogaty albo biedny…” jest wypisanie wszelkich przekonań, powiedzeń czy zwrotów związanych z pieniędzmi, a które kojarzymy z naszymi rodzicami. Zarówno ja, jak i moja żona podeszliśmy do tego bardzo solidnie, zapisując niemalże całą kartkę A4 drobnym druczkiem.

Przejęte po rodzicach poglądy na temat pieniędzy mieliśmy naprawdę różne – czasami o niektórych z nich nawet świadomie nie wiedzieliśmy (a mimo to wpływały one na podejmowane przez nas decyzje!). Jednak obydwoje wpisaliśmy na swoje kartki po jednym ciekawym przykładzie: „W życiu nie wziąłem złotówki kredytu” (rodzice żony) oraz „Ten dom wybudowaliśmy bez złotówki kredytu” (moi rodzice).

Z pozoru są to niewinne zdania, które nawet niektórzy odebraliby bardzo pozytywnie – w końcu dokonanie czegoś wielkiego (budowa domu czy rozwój firmy) bez czyjejkolwiek 'pomocy’ (kredytu) jest nadal uważane w Polsce za powód do ogromnej dumy, prawda?

Nie wiem, czy to kwestia naszej ponad stuletniej historii bycia podległym innym państwom, gdzie musieliśmy właściwie liczyć tylko na siebie, czy też może efekt rozległej transformacji naszego kraju, podczas której dostęp do kredytu dla zwykłych obywateli był właściwie znikomy – bądź też wszystko to i jeszcze więcej naraz. Nie chcę wskazywać tutaj konkretnych przyczyn powyższych przekonań, bo te mogę tylko podejrzewać.

Niemniej jednak nasi ojcowie, czyli dwie zupełnie przypadkowe osoby, które nigdy przed naszym poznaniem się nie miały ze sobą kontaktu, używali wyrażenia „bez złotówki kredytu” niemal tak, jakby ktoś im je 'wdrukował’.

Propaganda i środowisko? Zapewne tak. Dlaczego jednak żadne z nas nie zdawało sobie z tego sprawy? Bo było to tak subtelne, że trudno było na co dzień zauważyć efekt owego przekonania. W końcu, „jak bierzesz kredyt to zarabia bank, a nie Ty”, nieprawdaż?

W momencie, w którym zerknęliśmy na swoje kartki nawzajem praktycznie od razu udało nam się spostrzec podobieństwa, ze wspomnianym już wcześniej podejściem do brania kredytu na czele. Gdy zastanowiliśmy się głębiej, to podczas naszych rozmów o pierwszym mieszkaniu pod wynajem pojawiały się w naszych głowach głosy naszych ojców, które po części blokowały nas przed podjęciem decyzji. Całe szczęście, że liczby przemówiły same za siebie – bo kto wie, gdzie bylibyśmy teraz gdyby nie nasze nieruchomości i pasywny dochód z najmu?

Zastanów się teraz, czy Ty nie masz podobnych przekonań – a jeśli chcesz, możesz nawet postąpić tak, jak my, wypisując wszystko, co tylko przyjdzie Ci do głowy na temat pieniędzy i rzeczy, które zasłyszałeś od rodziców bądź z nimi kojarzysz. Tego typu ćwiczenia dają nie tylko pełną świadomość tego, co dzieje się wewnątrz nas ale także pozwalają nam samym tworzyć własną rzeczywistość – w odróżnieniu od tych wszystkich dzieci, które żyją niezrealizowanymi marzeniami rodziców i nieświadomie wypełniają utarte, rodzinne schematy w swoim codziennym życiu. Jeśli chcesz zajść dalej, niż oni – kwestionuj ich autorytet, rady i przekonania – a jednocześnie edukuj się i nawiązuj kontakt z ludźmi, którzy są przed Tobą, by w miejscu starych przekonań mogły pojawić się nowe. Da Ci to odpowiedni dystans do tego, co robisz oraz do tego, co dopiero planujesz zrobić.

Wróćmy jednak do meritum tego artykułu, czyli samego kredytu i kwestii jego zaciągania. Czy naprawdę jest tak, że jest on nieopłacalny? Że zarabia na nim bank, a nie Ty? Że lepiej jest zbudować coś bez złotówki kredytu, niż się zadłużać?

Odpowiedź na tego typu pytania nigdy nie jest jednoznaczna i prosta, i najlepiej byłoby skwitować je starym jak świat – to zależy. Ty jednak nie jesteś tutaj po to, by słuchać prastarych mądrości ludowych, a po to, by realnie zmienić coś w swoim życiu.

Dlatego poniżej przedstawię Ci moje (obecne) podejście do kwestii kredytów, a także postaram się odpowiedzieć Tobie na fundamentalne pytanie – czym charakteryzuje się dobry kredyt?

Zacznijmy od podejścia. Dlaczego branie kredytu jest dobre?

Najważniejszym powodem jest to, że daje Ci on dostęp do 100% możliwości przy poniesieniu tylko części wkładu. Nie wiem, jakbym mógł to napisać prościej – ale chyba się nie da. Kredyt (głównie myślę tu o kredycie hipotecznym, na którym możesz zbudować swoją wolność finansową w oparciu o mieszkania pod wynajem) pozwala Ci nabywać, obracać i czerpać korzyści z aktywów o wartości znacznie przekraczającej Twoje aktualne zdolności finansowe.

Kredyt jest w pewnym sensie wydaniem w tym momencie przyszłych pieniędzy. Ich wydanie poprzedzone jest z reguły dość obszerną analizą tego, czy rzeczywiście będziesz mógł w przyszłości owe pieniądze wydać (nazywa się to analizą zdolności kredytowej). Na tej podstawie bank lub inna instytucja kredytująca określa Twój scoring, który to służy im do oszacowania ilości pieniędzy, które bezpiecznie mogą Ci pożyczyć.

Oczywiście, słowo 'bezpiecznie’ zawiera w sobie skalkulowane ryzyko braku spłaty – dlatego sam fakt udzielenia pożyczki nie gwarantuje określonego oprocentowania, gdyż dla banku czy innej instytucji sam cel również będzie ważny. Stąd kredyty hipoteczne, których wartość bazuje głównie na opinii profesjonalnych rzeczoznawców, są z reguły mało ryzykowne, a przez to ich oprocentowanie najniższe. Co innego kredyt w rachunku dla firmy z branży meblarskiej, budowlanej, czy instalacyjnej, które bardzo mocno zależą od aktualnej koniunktury, trendów czy czynników makroekonomicznych. Takie kredyty będą znacznie wyżej oprocentowane.

Zostawiając jednak kwestie szczegółowe na boku, jakikolwiek nie jest Twój cel – póki potencjalne zyski z inwestycji dają Ci odpowiedni bufor bezpieczeństwa, póty kredyt jest rozwiązaniem, po które powinieneś sięgnąć.

Dzięki temu zrobisz pewne rzeczy szybciej i nie będziesz musiał ponosić kosztów 'magazynowania’ pieniędzy, gdy będziesz zbierał na swoją inwestycję. W międzyczasie będziesz otrzymywał dodatni przepływ pieniężny z aktywów, których wartość znacznie przekracza Twoje obecne możliwości finansowe. Słowem, Twoje pieniądze będą bardzo ciężko pracowały, zamiast leżeć na koncie, gdzie realny zysk stanowi tylko ułamek ich całkowitego potencjału.

W świecie finansów osobistych obracanie kapitałem przewyższającym Twój wkład nazywa się dźwignią finansową – metafora jest o tyle trafna, że właśnie dzięki owej dźwigni jesteś w stanie 'poruszyć’ znacznie większą inwestycję, niż pozwalają na to Twoje prywatne środki.

Drugą kwestią, o której chyba nikt nie mówi jest bardzo łatwa możliwość skalkulowania przyszłego ryzyka. W przypadku wielu zawodów i branż kosztorysy to prawdziwa udręka. Czy aby na pewno uwzględniłeś wszystkie możliwe opcje, nieprzewidziane wydatki, czarne scenariusze?

Biorąc kredyt na jakichkolwiek warunkach możesz w bardzo prosty sposób zasymulować sobie wszelkie możliwe warianty, gdyż ich oprocentowanie sprowadza się do części zmiennej (najczęściej będzie to wskaźnik WIBOR 3M) oraz części stałej (marża, uwzględniająca wszystkie koszty).

WIBOR jest publikowany przez Narodowy Bank Polski na ich stronie regularnie, z dostępem do dość obszernych danych historycznych. Możesz dzięki temu prześledzić historię zmian i, mając podaną w ofercie banku całkowitą część stałą, zasymulować sobie kilkoma kliknięciami na kalkulatorze finansowym różne warianty.

Inflacja wzrośnie? Rata wyniesie 300 zł więcej. Spadnie? Będzie 150 zł mniej. To naprawdę jest bardzo proste i nie potrzeba Ci niewiadomo jakiej wiedzy z zakresu szacowania ryzyka, by pobawić się w kredytowego analityka.

Mając  gotowe różne warianty warunków kredytowania, musisz następnie spojrzeć na podstawy swojej inwestycji. Jakie ceny najmu bądź sprzedaży uwzględniłeś? Jakie koszty ewentualnego remontu lub poniesionych w trakcie kosztów założyłeś? Na jakich parametrach bazujesz swoją rentowność?

Jeśli operujesz tylko na własnym doświadczeniu, możesz się przejechać. W konkretnym przypadku zakupu nieruchomości na wynajem, dobrze jest pojechać na jakiekolwiek mieszkanie z jakąkolwiek ekipą (a najlepiej nawet z kilkoma ekipami na to samo mieszkanie), pokazując im zdjęcia docelowego standardu wykończenia, by otrzymać gotowe kosztorysy na całość prac. Pamiętaj, by takiemu szefowi wyraźnie zaznaczyć, że chcesz kosztorys na całość prac, tak żeby po ich zakończeniu najemcy mogli się od razu wprowadzić. Uwierz mi, że wariantów, które usłyszysz będzie multum, włącznie z tym, że niektórzy powiedzą Tobie, że oni nie wiedzą ile wyniesie całość i prześlą Ci ceny robocizny za m2.

Takie doświadczenie, które zdobędziesz, odpuszczając zaledwie kilka wieczorów oglądania Netflixa, da Ci ogromny wgląd w to, jak bardzo Twoje początkowe założenia mogą minąć się z końcowym efektem.

Wraz z żoną podczas naszej pierwszej inwestycji mieliśmy dostęp do nieocenionej wiedzy osób, które posiadały już mieszkania na wynajem – a i tak w trakcie naszej przygody z pierwszym mieszkaniem popełniliśmy kilka błędów. Trudno wystrzec się ich wszystkich, ale jeśli działasz na żywym organizmie i bazujesz na realnych danych, jesteś w stanie zminimalizować ich skutek do minimum.

Ostatnią rzeczą, która kształtuje moje podejście do zaciągania kredytu jest inflacja. Odgrywa ona kluczową rolę w kwestii wartości Twoich przyszłych zobowiązań.

Nim wytłumaczę, o co dokładnie z nią chodzi, pozwól, że zadam Ci jedno pytanie dla rozruszania szarych komórek – jak sądzisz, dlaczego rządom zależy na tym, by w gospodarce była cały czas inflacja, a spadek cen (czyli zjawisko odwrotne, nazywane deflacją) przeraża większość rządowych ekonomistów?

NBP w samouczku na własnej stronie mówi nam, że „dba o stabilność cen w Polsce”, obrazując to jegomościem, który w miarę upływu czasu ma coraz więcej gotówki w ręku i produktów w koszyku. Jest to o tyle idiotyczne, że na jednej stronie mamy obrazowo przedstawioną deflację, rzucone hasło o stabilności cen (czyli braku ich zmiany in plus bądź in minus) oraz wytłumaczone, dlaczego inflacja, czyli wzrost cen jest dla nas dobry. Rozumiesz z tego cokolwiek? Bo ja nie.

Inflacja powoduje, że ceny rosną i nawet, jeśli  jest to 1% czy 2% rocznie, to po 10, 20 czy 30 latach taki niewinny roczny wzrost naprawdę się kumuluje. Dość powiedzieć, że 2% wzrostu cen rocznie po 30 latach sprawi, że nasza obecna złotówka kupi po tym okresie o 45% mniej produktów niż obecnie. Po 20 latach wynik również jest zatrważający, bo nasze obecne pieniądze będą w stanie nabyć o 1/3 dóbr mniej!

Inflacja jest tak naprawdę rabunkiem w biały dzień dla zwykłego, przeciętnego obywatela – ale rządy ją utrzymują dlatego, że nie są zwykłym przeciętnym obywatelem. I tak jak my finansujemy się z naszej pracy (jakakolwiek by ona nie była), tak rządy finansują się z długu. Długu, który obecnie ma wartość X, ale dzięki inflacji za 10, 20 czy 30 lat będzie realnie o 32% czy 45% mniejszy.

Już rozumiesz cały zabieg z inflacją? A skoro i tak nie masz realnego wpływu na politykę rządu, jak możesz wykorzystać zjawisko inflacji? Tak, poprzez wzięcie kredytu na inwestycję. Bo te pieniądze, które spłacasz obecnie będą znacznie mniej warte za 20 czy 30 lat. I o ile obecnie wysokość raty jest wyrażona w pieniądzach o określonej sile nabywczej, tak w miarę upływu czasu przełożenie raty kredytu na dobra materialne będzie stale maleć – dzięki inflacji właśnie!

Powyższe trzy argumenty, czyli: (1) możliwość obracania kapitałem znacznie większym aniżeli wkład, (2) prostota kalkulacji skutków finansowych oraz (3) realne zmniejszanie się zadłużenia w czasie to główne powody, dla których kredyt to ogromna szansa dla Ciebie i Twoich domowych finansów. Dzięki temu jesteś w stanie już teraz realizować przyszłe zyski oraz długofalowo nastawić się na spadek wartości Twojego zadłużenia.

Z tymże, pozostaje nam jedno 'małe’ ale – i tu dochodzimy do drugiej kwestii, czyli tego, czym charakteryzuje się dobry kredyt inwestycyjny.

Bo tak jak zapewne się domyśliłeś, skoro istnieje dobry – musi być również i ten zły. Zacznę może więc od tego, czym według mnie jest zły kredyt.

Aktywa i pasywa mają różną definicję w literaturze ekonomicznej, ale zostały one skonstruowane jakby w oderwaniu od biznesowej rzeczywistości. Na przykład, dla wielu osób zakup domu czy samochodu na własne potrzeby to nic innego jak nabycie aktywów. Oczywiście, możemy upierać się przy tym, że jeśli mieszkamy we 'własnym’ mieszkaniu, to będzie to dobra inwestycja, gdyż przyniesie nam zyski w postaci obniżonych kosztów. Jednak nie daj się zwieść tej retoryce.

Aktywa i pasywa według ludzi biznesu są dzielone według jednego kryterium – przepływu pieniężnego. Czy dom, który kupujesz dla siebie daje Ci dodatni czy ujemny przepływ pieniężny? Innymi słowy, czy wyciąga on pieniądze z Twojego portfela, czy je do niego wkłada?

Patrząc w ten sposób na nasze wydatki i decyzje 'inwestycyjne’ okazuje się, że wiele rzeczy, które postrzegamy jako aktywa – dom, samochód, skuter, motorówka – okazują się inwestycyjnymi pasywami. W przypadku domu musisz płacić za ogrzewanie, prąd, podatek od nieruchomości. Samochód bez paliwa nie pojedzie, a i ubezpieczenie nie jest darmowe. Skuter czy motorówka to kolejne nasze fanaberie.

I tak, jeśli zaciągasz kredyt na zakup pasywów – domu czy mieszkania na własne potrzeby, zakup samochodu itd. – to jest to zdecydowanie zły kredyt.

Jeśli natomiast zaciągasz kredyt na aktywa – mieszkanie na wynajem, inwestycję deweloperską czy rozwój biznesu – to tym razem jest to dobry, a czasami nawet bardzo dobry kredyt.

Twoim zadaniem, jako osoby starającej się rozwinąć finansowo, jest jak najszybsze pozbycie się złych kredytów (karty kredytowe na bieżące wydatki, wczasy z debetu, własne mieszkanie czy dom na kredyt) i wykorzystanie własnej zdolności do tego, by zaciągnąć kredyt dobry (mieszkanie na wynajem).

Dla niektórych będzie to oznaczać solidne zaciśnięcie pasa, dla innych po prostu przeorganizowanie domowego budżetu. W jakiej sytuacji byś się obecnie nie znajdował wiedz, że jeśli teraz podejmiesz konkretne działania w sferze swoich finansów, to już za 2-3 lata (a czasami nawet szybciej) możesz mieć co miesiąc wypłacaną emeryturę większą, niż ta, którą obecnie obiecuje Ci ZUS. I nie są to hasła marketingowe rodem z Super Bowl, tylko realne wyniki moje i mojej żony, a także dziesiątek ludzi (a obecnie chyba nawet już setek) z całej Polski, z którymi mamy regularny kontakt.

Jeśli nie postawiłeś jeszcze swojego pierwszego kroku w sferze nieruchomości pod wynajem, całość tego biznesu może wydawać Ci się bardzo złożona i ryzykowna. Jeśli jednak podążasz utartym schematem, korzystając z doświadczenia osób, które robiły to już przed Tobą – nie jest ona taka straszna, jak się ją maluje.

Dlatego nie daj sobie wmówić, że kredyty się nie opłacają, bo setki ludzi w całej Polsce dzięki kredytom robią naprawdę super interes. Zarabiają pasywnie bardzo duże pieniądze, a niektórzy z wynajmu i jego obsługi zrobili sobie pełnoprawny biznes.

Jeśli już wiesz, że kredyt pod inwestycję jest jak najbardziej w porządku, pamiętaj tylko o tym by końcowa rentowność dawała Ci odpowiedni bufor bezpieczeństwa. Rosnące stopy procentowe, które przerażają wielu domorosłych inwestorów, nie są tak naprawdę przeszkodą, jeśli obecnie Twój czysty zysk znacznie przewyższa przyszłe czarne scenariusze. Po prostu teraz zarobisz bardzo dużo, a w przyszłości tylko nieco mniej.

I pamiętaj – nie pozwól, by czyjeś przekonania, nawet jeśli pochodzą one od osób, które darzysz ogromnym szacunkiem, przeszkodziły Ci w tym, by pójść krok dalej i zrobić coś więcej. Zasługujesz w pełni na to, by osiągnąć wymarzony sukces oraz realizować się w życiu inaczej, niż tylko wyczekując na 'Piątek, Piąteczek, Piątunio’.